公司物业管理制度

公司物业管理制度

　　在现在的社会生活中，我们每个人都可能会接触到制度，制度一经制定颁布，就对某一岗位上的或从事某一项工作的人员有约束作用，是他们行动的准则和依据。那么什么样的制度才是有效的呢？以下是小编整理的公司物业管理制度，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

公司物业管理制度1

　　为充分调动员工之积极性,开展公平的劳动竞赛,促进工作,提高效率,完善花园管理员之责任制度,根据公司之实际管理要求和实践经验,特对原《管理员岗位目标责任书》进行修订,具体内容如下:

　　一、本责任书适用之职位范围:本责任书应用管理处主任、管理员之任务。

　　二、本责任书考评形式:考评分自评、互评、住户评议、上级鉴定四种,每月、每季、第年进行一次,采用工资奖金相结合之考评形式。

　　三、本责任书之考评项目:责任区住宅楼及公共设施完好率;治安案件、火灾、刑事案件、小区秩序;保洁、清洁、绿化;住户评议;工作作风、纪律;工作日记及房屋管理档案。

　　四、岗位目标责任书之内容:坚决服从公司领导之安排,认真学习物业管理之法规及公司规章制度,并严格按章办事,热情服务,做到业主、公司满意,具体工作细则如下:

　　1、要熟练掌握好物业管理之有关知识和公司之管理制度,树立为住户服务的思想。

　　2、要切实熟练掌握好责任区内之物业情况,合理安排责任区的所有员工之岗位(注:保安员之岗位应与保安队长协商后上报公司领导审核确定,其余员工根据实际情况安排岗位上报公司领导审核确定)。

　　3、要熟练掌握好责任区内之管理有关资料(其中包括收楼数据、锁匙交收情况、维修情况、配套设施情况、入住情况、租户情况、治安巡查、探访登记数据、清洁卫生情况等数据),且要有条理地进行整理归档。

　　4、统筹监控好责任区内之客户服务、治安、维修、清洁、绿化等方面的工作,严格按照公司之制度办事,确保责任区内的环境卫生,治安秩序良好,业主满意(注:公司将于每月不定期组织人员到各花园检查,检查结果按本办法奖罚标准执行)

　　5、要及时组织人员修复损坏之楼宇及设施。

　　6、按公司之规定及时安排工作人员修复业主/住户要求之维修。

　　7、严格按照公司之规定组织人员做好责任区内之装修监控,严防违章事件发生。

　　8、严格按照公司之要求办理装修手续,严禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接装修工程。

　　9、确保责任区内正常之生活条件不受影响,严禁无缘无故停水电供应及公共设施之正常使用。

　　10、确保责任区内工作人员保持服装整齐清洁、仪表端庄、精神饱满、配戴好员工证。

　　11、严格按照公司之制度公平及时地处理一切违纪事件。

　　12、严格按照公司之制度组织员工做好住户、探访者、车辆、物品之出入管理。

　　13、严格按照公司规定之工作程序接待业主/住户,并作好有关记录。

　　14、有效、有礼及时处理业主之投诉(业主投诉的问题如能及时处理应实时处理,如确不能及时处理的,应要同业主另约时间到时安排人员跟进投诉)。

　　15、不准与业主发生一切任何之私人经济来往,严禁以任何借口向业主索要什费及钱物。

　　16、按公司之规定组织好员工之培训和考核工作,提高员工之积极性,做到人尽其才。

　　17、按公司之规定按时、按质组织好员工之巡查工作。

　　18、积极做好本花园之宣传工作,定时按质整理告示箱及宣传栏,坚持每月更换一次版面之要求。

　　19、认真积极地做好工作日记及周报表,按时按质召开周务会。

　　20、积极及时地处理突发事件,且要将此事件作好详细记录并要汇报公司(注:如发生重大事故除了组织人员处理外,还要第一时间报告公司按指示处理)。

　　21、要保守公司之内部秘密和业主/住户资料(公安机关查案要求除外),不得假借公司名义或用职务之便做有损公司名誉或利益之行为。

　　22、认真审核水电工所抄之水电表,准确率达100%,并按时上交公司。

　　23、积极配合财务部做好管理费及其它费用之收取工作,努力使管理费收费率达到95%以上。

　　24、认真做好辖区内之水电管理工作,确保水电损耗达到公司规定之要求。

　　25、要积极主动管理好花园日常工作,按质完成公司领导下达之临时任务。

　　26、要服务公司领导之安排,不准有瞒骗、恐吓公司领导之行为。

公司物业管理制度2

　　一、总则

　　第一条为加强本公司车辆的管理及有效使用,特制定本办法。

　　第二条本办法所指车辆系指公司的小车及中巴车辆。

　　二、车辆管理

　　第三条本公司的车辆由行政人事部统一管理,并指派专人负责调度;公司劳务输出项目车辆由输出项目的管理处统一管理,具体参照本办法执行。

　　第四条车辆的附带资料,除行车执照、保险卡由司机(或自驾者)携带外,其余均由专人保管,不得遗失,如车辆交接或移转时应办理车辆移交手续,并将该车各种资料随车移交。

　　第五条本公司人员因公外出需要用车者,应将经部门核准的《公务外出单》交专人签字,专人依公务的重要性派车。不按规定办理申请,专人不予派车。接送公司领导及员工上下班、定时接送业主或看楼客人,不填外出单。其它符合规定的用车需求(如:接送公司客人、公司或业主举办各种活动等),由专人填写外出单。

　　第六条每辆车内均设置《出车日志》,供司机每次出车时填写(用车人配合签字)。司机必须认真填写表中各项内容,每周呈专人核对,如专人发现记载不实、不全或未记载者应呈报行政人事部负责人提出批评。行政人事部也将不定时予以抽查,对不听劝诫屡教不改者将给予严肃处理。

　　第七条行政人事部负责核准一切车辆费用的缴纳(包括:停车费、过路费、油费、维修保养费及违规费等)。

　　三、车辆使用

　　第八条车辆应由专职司机驾驶(经公司许可自驾者,应善尽驾驶人责任)。出车前应特别注意安全检查(如水箱、油量、机油、电瓶液、轮胎、外观等),如发现故障、配件失窃或损坏等现象,应立即报告,否则,驾车人应对可能出现的后果负责。

　　第九条车辆行车途中应注意安全行驶及遵守交通规则,若有违规罚款,由驾驶人承担。

　　第十条司机不得将公务车开回家,不得公车私用或将车擅自交给他人驾驶或学车,违者受罚。

　　第十一条出车时,车辆应停放在指定位置、停车场或适当合法位置。晚上车辆驶回后应停放在公司指定场所,并将车门锁好,然后要求执勤保安签字确认。特殊情况(如返回时已逾晚上十二点,或早上6:00以前须外出公务)经专人特许可以停放在司机居住的公司物业小区。任意放置车辆导致违犯交通规则、损毁、失窃,将追究司机的责任。

　　第十二条没有正常的调车手续,任何时候不准擅自将自己保管的车辆借予他人驾驶或练习驾驶,更不准把车辆交给没有驾驶证的人驾驶;不准私自动车。

　　四、车辆维修保养

　　第十三条司机负责每周对车辆进行定期检查及保养,以维持机件寿命,确保行车安全。

　　第十四条车辆的维修、保养应由特约修护厂维修,填写《车辆请修表》报行政人事部审批,否则修护费用一律不予报销。自行修复者,可报销购买材料零件费用。公司安排司机人员每月将车辆开至修护厂对车辆进行一次检查、维护、清洗、打蜡等保养工作。

　　第十五条车辆于行驶途中发生故障或其它耗损急需修复或更换零件时,应与专人联系请求批示。

　　第十六条由于驾驶人使用不当或疏于保养,而致车辆损坏或机件故障,所需之修护费,应视情节轻重,由公司与驾驶人负担。

　　五、违规与事故处理

　　第十七条未经许可将车借予他人驾驶以致违反交通规则或发生事故,公司将追究责任司机的责任。驾驶人违反交通规则,其罚款由驾驶人负担。

　　第十八条各种车辆如在公务中遇不可抗拒之车祸发生,除向附近警察机关报案外,并须即刻与公司专人联络,专人除即刻前往处理外,并即通知保险公司办理赔偿手续。

　　第十九条意外事故造成车辆损坏,在扣除保险金额后再视实际情况由驾驶人与公司共同负担。发生交通事故后,如需向受害人赔偿损失,经扣除保险金额后,其差额由驾驶人与公司各负担一半。

　　六、费用报销

　　第二十条公务用车停车费、过路费、油料及维修费凭票证经审核后实报实销。

　　七、附则

　　第二十一条本办法自发布之日起执行。

公司物业管理制度3

　　根据集团公司对物业公司各小区实行指标管理、独立核算的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。

　　一、预算管理

　　1、各小区物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。

　　2、每月末各小区物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。

　　3、收支预算由小区会计负责编制，经小区物业经理初审后，报物业公司、集团财务部审核，总裁批准后执行。

　　4、各月度支出计划的编制应以各小区年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。

　　5、每月初各小区物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。

　　6、预算内支出按公司规定流程由小区物业部审核支付，超预算支出报物业公司、总裁审批后各小区支付。

　　二、收支规定

　　1、收据、发票及公章使用规定：

　　1）收据、定额停车费发票，由物业公司统一印制（或购买）、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。

　　2）物业各小区设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。

　　3）收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。

　　4）各小区使用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般情况下应以收据（第二联）换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于需要先开发票后付款的业主，出纳（或物业管理员）根据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。

　　5）收据填写要求：

　　①据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。

　　②字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字样，再另行开具。

　　③全部联次一次填开，上下联的内容金额一致。

　　6）各小区的收费通知专用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小区不得再有其它公章。

　　2、收款规定

　　1）各小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。

　　2）已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及时入账。

　　3）以转帐方式收款应及时与物业公司财务、集团财务办理进帐、转帐相关手续，并及时做帐务处理。

　　4）物业公司财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否交纳入账，并进行核销。

　　3、支出规定

　　1）工资费用。各小区财务人员根据本小区当月考勤表，计算本月员工的应付工资，填制工资卡，交小区经理签字后，报物业总公司人事部门审核，人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，报物业公司总经理审批，总经理同意后方可发放。

　　2）员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，各小区根据自己实际情况，本着节约原则，自行拟定方案及所需资金等情况呈报物业公司总经理，同意后方可实施。

　　3）维修费用。小区工程维修费用，审批程序是：物业公司总经理→预算部→总工办→总裁。

　　4）差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，小区经理批准即可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全，特别是本公司全称、地点、费用项目等必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因，经物业公司总经理同意后，报总裁批准，总裁同意后方可实施。

　　5）水电费。水电费属于小区的代收代缴项目，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必须首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的费用开支，以免影响水电费的正常支付。

　　6）对于各小区需要转账结算的各项支出，经小区经理核准签字，送物业公司财务审核后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。

　　4、资金报表：

　　1）每天由各小区出纳报资金表给物业公司财务，由物业公司财务汇总后报公司领导。

　　2）报表需注明当天款项的增加、减少情况说明。

　　三、会计核算

　　1、统一设置以下会计科目：

　　1）主营业务收入：主要核算物业小区向业主（或物业使用人）收取的物业管理费；

　　2）其他业务收入：主要核算小区收取的停车费、装修管理费、宽网费、摊位费、特约维修费等；

　　3）主营业务成本：主要核算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用；下设明细科目：工资、福利费、维修费、电话费、保洁费、劳动保护费、保安费、社保费及其他。

　　4）管理费用：主要核算行政管理部门发生的费用。下设明细科目：工资、福利费、差旅费、办公费、电话费、业务招待费、社会保险费及其他；

　　5）其他应收（应付）款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。

　　2、会计报表

　　1）各小区财务结账日期为月末最后一天。

　　2）小区会计人员应于次月的3日以前将各小区的会计报表经小区经理签字后报物业总公司财务部，有个人所得税的小区应将其扣缴的个人所得税的明细单附后，以便总公司统一申报。

　　3）小区会计每月25日前根据年度指标上报下月费用预算，次月10日前编报上月预算执行情况报表。

　　四、档案保管

　　1、已使用的收据记帐联由各小区财务保管，存根联缴销后交由物业公司财务进行保管。

　　2、小区财务档案应按财政部《会计档案管理办法》规范要求进行整理、装订、归档。

　　3、当年会计档案由小区会计负责保管，次年建立新帐后应将上年全部财务档案移交物业公司财务人员负责保管。

　　五、检查控制

　　1、各小区会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销；原始单据的归档、保管；账簿登记、账证相符情况；现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报物业公司财务。

　　2、各小区出纳应对物业管理员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款规定”的行为，应及时上报。

　　3、各小区会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。

　　4、物业公司财务应对各小区领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。

　　5、物业公司财务和集团公司财务应对各小区财务收支情况进行不定期联合检查或抽查。

　　6、根据公司领导安排，聘请外部的会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行情况进行年度专项审计。

　　六、相关责任

　　1、物业小区各出纳对现金的收支负有直接责任，小区会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。

　　2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不使用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发现直接上报总裁严肃处理。

　　3、会计档案灭失追究保管会计责任。

　　4、由于不按本管理办法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。

　　本办法由公司由公司财务部和物业公司负责解释。

公司物业管理制度4

　　第一章总则

　　第1条为了进一步的加强大厦(小区)治安管理及保安部的日常管理，明确各岗位职责，落实责任，现根据保安部的实际工作，特制定本制度。

　　第二章行为准则

　　第2条爱岗敬业，尽职尽责，坚守岗位。

　　第3条积极主动，坚持原则，主持正义。

　　第4条文明执勤，礼貌待人，注重形象。

　　第5条遵纪守法，尊老爱幼，乐于助人。

　　第6条遇人遇人，冷静处理，以理服人。

　　第7条加强学习，团结互助，互帮互爱。

　　第三章行为规范

　　第8条值班时`严禁喝酒、吸烟、吃东西;不准嬉笑打闹;不准会客、看书、报纸、听广播;不准做其他与值班、值勤无关的事。

　　第9条爱护各种公用物品，不得丢失、损坏、转借或携带外出。

　　第10条禁止利用工作之便敲诈勒索，收贿赂，监守自盗。

　　第11条禁止在所管辖物业范围内赌博和利用娱乐之便变相赌博。

　　地12条遵守《保安员仪容仪表》，精神饱满，文明执勤。

　　(1)、不准留长发、蓄胡须、长指甲。头发不得露于帽沿外，不得超过1.5厘米，违反者每次扣5分。

　　(2)、不准背手或将手插入口袋中，执勤时不准吸烟、吃零食、勾肩搭背，无急事不准边走边打电话，违反者每次扣5分。

　　(3)、值班时不准吹口哨、收听(录)音机、MP3、MP4，看书、看报，违反者每次扣10分。

　　(4)、不得随地吐痰、乱扔杂物、纸屑，违反者每次扣5分。

　　(5)、按规定统一着装，佩戴工卡，服装整齐、干净无异味，穿衬衫时系领带，穿工作裤黑皮鞋，精神饱满，大方得体。

　　(6)、上班时不得佩戴饰物，口袋内不宜装过多物品，腰带上不准佩戴与工作无关的物品。

　　(7)、禁止披衣、畅怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚，禁止穿戴不整齐进入工作场所、办公室，违反者每次扣5分。

　　第13条严格遵守《公司礼仪规范》规定的文明礼貌用语，讲文明、有礼貌。

　　(1)、见面问候说：您好;早上好;中午好;晚上好。

　　(2)、分手辞别说：再见;再会。

　　(3)、求助别人说：请;麻烦;请问。

　　(4)、得到感谢说：别客气;不用谢。

　　(5)、打扰别人说：请原谅;对不起。

　　(6)、接受致歉说：不要紧;没关系。

　　(7)、接待来客说：请进;请坐;请喝茶。

　　(8)、送客人说：再见;慢走;欢迎下次再来。

　　(9)、无力助人说：抱歉;实在对不起;清凉解。

　　(10)、礼称别人说：同志;先生、小姐;师傅;朋友。

　　(11)、提醒别人说：请您小心;请您注意;请您别着急。

　　(12)、提醒行人说;请您注意安全;请慢走;

　　(13)、提醒让路说：请借光;请你让一让好吗?

　　(14)、提请等候说：请稍等(候);

　　第14条、严格遵守《交接班制度》。

　　(!)、上下班人员均实行列队管理，按时交接。交班领班在站队时，必须了解保安员交接情况，对交接过程中出现的问题要及时予以解决并向队长汇报，违法者每次扣15分，造成严重后果的扣50分并追究相应的责任或辞退处分。

　　(2)、按时交接班，接班人员必须提前5分钟到达岗位。接岗人员未到达前，当班人员不能离岗，未准时在规定地点交接岗进行交接者每次扣5分。

　　(3)、接班值班领班在站队时，要向各保安员安排岗位，讲明注意事项及需要更进的工作。

　　(4)、接班人员到岗位交接时，交班人须向接班人详细的讲明待办及注意事项。接班人要详细了解上一班值勤情况和本班应注意事项，应做到“三明”：上班情况明，本班接班事项明，物品、保安器材、公用设备清点明。

　　(5)、交班人在下班前必须填好值班记录，应做到“三清”：本班情况清，交接问题清，物品、保安器材、公用设备情况清。

　　(6)、交班的对讲机及其他器材必须当面清点清楚，发现问题及时向当值的保安领班反馈，并做好相关的纪录，追究相应当事人的责任。

　　(7)、交接时做好相应的记录，以免引起互相推诿责任，当值领班应协调好交接工作，并在领班工作交接记录本记录好，无交接记录或交接不清每次扣10分。

　　(8)、接班人在接班后应立即检查岗位责任区域的公共设施及注意事项，接班后超过区域正常巡逻时间5分钟内所发生的问题由上一班人员负责，5分钟以后由接班人自行负责，所发生问题及时向值班室汇报，并按日常考核标准进行处分。

　　(9)、当值人员发现的问题要及时地处理或跟进工作，不能推诿其他岗位或移交下一班处理，事情要继续在岗处理完，接班人协助处理。

　　第四章着装管理

　　第15条、服装物品包括：冬服、夏服、短衬衫、长衬衫、领带、精神穗带等。

　　第16条、服装物品领用必须办理入帐登记手续，保安部安排专人保管、管理。

　　第17条、员工上班时必须按规定着装，保持警容严整，仪容仪表规范。

　　第18条、按季节着装，部门统一时间(夏服：每年5月1日至9月30日;冬服：每年10月1日至次年的4月30日)，并按规定着装。

　　第19条、扣好领扣、衣扣，不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿，帽子不准歪戴。冬夏服不得混穿。

　　第20条、上班时间穿衬衫时必须打领带。

　　第21条、非上班时间时，不得穿制服上街和在管辖区域内逗留。

　　第22条、在服装使用期间，员工必须妥善保管，注意服装物品的清洗，防止破损，保持其完好、整洁。对公用的大衣，班次之间要交接清楚、爱护，保持干净。

　　第23条、保安员若在突发事件或执行突击性事件时，使服装有破损和丢失时，由本人在2天之内以书面形式报告部门，经部门核查属实后，给与补发。

　　第24条、保安服装不得转接他人使用及非保安员使用。离职时，保安员必须清洗干净服装上交，否则将结账扣除清洗费50元;若有破损现象将给与从结账工资中赔偿原服装价格的50%。

　　第25条、如有违反上述规定的行为，每次给与罚款10---50分。

　　第五章治安消防设备管理

　　第26条、对讲机使用规定

　　(一)、使用规定：

　　(1)、遵守“谁使用、谁保管;谁损坏、谁赔偿”的原则;小区内每一个岗位配发对讲机一部，责任到人，损坏者照价赔偿。

　　(2)、认真做好交接工作，以免出现对讲机损坏互相推卸责任。每天接班时保安员必须上报消防监控中心当值人员登记，若出现对讲机损坏必须第一时间报告当值领班或部门主管进行跟进工作。

　　(3)、严格按照对讲机部门规定的频率使用，严禁乱按或乱条频率，随时保持对讲

　　的正常接收工作状态，违者每次扣5分。

　　(4)、消防监控中心或其他岗位呼叫对方，对方3次无应答者扣10分。

　　(5)、对讲机在岗位期间必须保持开机状态，随时保持对讲机处于工作状态，违者每次扣20分。

　　(6)、消防监控中心值班人员负责电池充电工作，按工作时间8小时更换充电池一次，保障当值人员对讲机的正常使用。

　　(7)、对讲机在更换电池必须先关该机的电源开关，然后将用完电池取下，更换新的电池。

　　(二)、对话要求：

　　(1)、在呼叫其他岗位时，应先报自己本岗位，在呼叫相应的岗位;当被呼叫方收到信息后，应立即回答“收到请回答”。

　　(2)、呼叫方在听到被呼叫方的回话时，呼叫方应简单明了的表述呼叫的事由及内容;被呼叫方听到内容后，应作出回答“收到，清楚”，并做出相应的跟进工作;若不明白或不知道内容应做出回答“请你重复一遍”。

　　(3)、再用对讲机讲话时，应使用规范礼貌、文明用语，严禁粗言淫语、开玩笑或谈工作无关的事情，违者扣50分。

　　(4)、无故不接听对讲机的呼叫或随身不携带对讲机每次扣10分，由此影响工作的开展，加扣50分;造成损失的追究责任。

　　第27条、手电筒的使用管理

　　(1)、遵守“谁使用、谁保管;谁损坏、谁赔偿”的原则，管理责任到人。

　　(2)、手电筒主要用于中、夜班巡逻保安员使用，各当值队长对电筒进行保管、检查，由保安员领用。

　　(3)、电筒的充电工作由当值的巡逻保安员自行负责，必须保障正常使用，交接班时领班必须检查电筒的电量、使用情况。(5)

　　(4)、部门所配置的手电筒只准用于工作期间;其他部门或人员须使用电筒，必须写出书面的借条，并由当值队长签字确认，方可借出。

　　第28条消防设施、器材维护管理

　　(1)、当值的保安员负责管辖区域内灭火器、消防栓、自动报警系统、喷淋的日常巡查工作，保安部定期组织检查、维修，确保消防设施和器材的完好有效。

　　(2)、安全部所有的保安员负责看护区域内消防设施、器材，保养单位定期要对消防系统进行保养工作。

　　(3)、大厦(小区)巡逻当值保安员负责小区的消防设施、设备、器材的巡查工作。将巡查情况详细的记录在记录本上。

　　(4)、安全部主管负责对消防器材、设施建立档案资料。并根据实际情况将器材的类型、数量、设置的位置、使用情况、定期检查人配置相应的设备卡。

　　(5)、保安部要根据实际工作需要，按时组织对消防系统、设施、器材进行季检、月检、周检，以确保消防正常使用。

　　(6)、安全部每一季度对小区组织一次消防演习，每一年组织一次大型的消防演习。

　　第29条消防监控中心管理

　　(1)、值班人员应严格按照设备操作规程进行操作。

　　(2)、部门要设置相应的各种记录本、设备运行台帐、保养记录本。

　　(3)、中心值班电话、通信设施应时刻处于应急状态，严禁私人电话打入聊天，长时间的聊天或用对讲机聊天、开玩笑。

　　(4)、值班人员在收到中心设备上的任何报警信号时，应及时的通知相应临近的岗位进行检查确认，发生火灾时及时按火灾应急处理程序进行处理。

　　(5)、中心实行24小时不间断的值班制度，严禁值班人员脱岗、睡岗或做与岗位无关的事项。

　　(6)、各班值班人员认真做好值班记录和交接班工作，严禁值班人员喝酒后上岗。

　　(7)、当值人员应制止闲杂人员进入消防监控中心机房，严禁非值班人员操作设备。

　　(8)、监控设施发现异常情况，应及时通知相应岗位人员到现场处理，并做好相应的记录。

　　第六章消防与治安培训

　　第30条岗前培训

　　对新录用的保安员，在上岗前必须进行岗前培训、现场跟岗，培训内容包括：

　　(1)、公司简历、介绍。

　　(2)、企业内部的管理制度：员工守则、工作纪律、安全部管理规定、企业文化、行政、人事管理制度。

　　(3)、小区保安岗位基础知识及基本操作。

　　(4)、消防安全基本知识及防火、防盗、防刑事案件、防事故基本技能和知识。

　　(5)、基本的队列、体能训练及物业辖区的整体概况等。

　　第31条岗位培训

　　对在岗的保安员进行长期、常规性的培训，教导员工把公司的培训当成一种福利，以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技能和方法，简单的法学知识，培训内容包括：

　　(1)、不定期学习保安部制定的各项规章制度。

　　(2)、定期常规训练：队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练。

　　(3)、物业管理基础知识，常规性业主投诉处理程序，简单的法学知识。

　　(4)、及时学习公司文件及精神文明内容。

　　第32条消防安全教育专项培训

　　(1)、每个员工都必须参加消防安全培训，都必须达到“三会”：会报警;会组织疏散;会使用消防器材扑救初期火灾。

　　(2)、每月组织不少于2次以上的消防业务、技能培训。

　　(3)、根据季节和小区的特性，不定期的宣传火灾危险性和防火措施、用电、用气的安全操作方法。

　　第32条培训要求和考核

　　(1)、不得无故缺席培训;无特殊情况，中途不得离开;在培训期间不得接听电话，大声喧哗。

　　(2)、每个员工自己携带笔记本做好笔记。

　　(3)、安全部对培训内容要定期的组织考核，根据考核成绩保安部予以奖惩，实行优胜劣汰制。

　　第七章防火检查与隐患整改

　　第33条防火巡查、检查

　　(1)、每班当值巡逻保安员每班次要对大厦(小区)的`消防设施实行不间断的巡查;对重点防火部位巡查一次。

　　(2)、当值的领班每天负责安排本班的巡查工作，每2小时巡查一遍。

　　(3)、安全部每月组织一次防火检查。

　　(4)、各级检察应认真做好记录，对发现的不安全因素应及时的整改及跟进工作，发现重大隐患时，要及时的上报并采取相应的防范措施。

　　(5)、在巡查中发现的问题，不能当场处理的，应及时的向上级部门汇报，并做好相应的交接工作。

　　第34条火灾隐患的整改

　　(1)、巡逻的保安员、当班领班、保安员在日常管理中发现火灾隐患及时的处理并及时地上报。

　　(2)、对不能当场整改的火灾隐患，保安部应及时的下发《火灾限期整改通知书》，由当事人签收并交回部门存档备案。

　　(3)、在隐患没有得到整改、消除之前，保安部应负责落实防范措施，保障消防安全，保安员加强巡查工作。不能确保安全，应责令当事人现场整改。

　　(4)、对于物业公司和安全部不能自身解决的重大火灾隐患，应立即上报当地政府领导机构和执法单位。

　　(5)、存在的隐患和整改情况保安部落实专人负责记录并交回部门存档备案。

　　第八章部门例会

　　第35条安全部例会制度

　　(1)、安全部例会包括部门例会、领班例会和员工班前班后例会。

　　(2)、部门例会为保安部全体员工例会，每月最后一天召开，一月一次;领班例会由保安部主管组织召开，每星期日召开;员工班前班后例会由当值领班负责，上班前和下班后组织召开。

　　(3)、参加会议人员必须签到，严肃会风，保持会场肃静，严明纪律，不准交头接耳、迟到，接听手机;会议室内禁止吸烟。

　　(4)、会议要做出记录，及时传达会议精神，按期完成会议所安排的各项工作。

　　(5)、在例会上所讨论的问题时，不准大声喧哗，要有次序地发言。会结束后，各人将自己所坐的椅子摆放整齐，桌面保持干净。

　　第九章值班室卫生管理

　　第36条卫生管理规定

　　(1)、各值班室必须保持地面无垃圾、烟头等杂物，对乱丢垃圾、烟头杂物者每次扣5分，有当值领班监督。

　　(2)、值班室公用物品必须按规定位置摆放整齐，各种记录本按序摆放。

　　(3)、值班桌面必须无污渍、灰尘，禁止摆放与工作无关的物品。

　　第4条、更衣室卫生必须保持干净无异味，各员工衣柜必须保持完好，自行保管。

　　第十章安全部日常考核标准

　　第50条安全部对上述的10章内容进行考核，考核实行扣分和罚款相结合的原则，每扣1分扣款2元人民币。具体考核项目如下：

　　(1)、交接班领班不列队，每次扣领班5分;保安员不写交接班记录或交接班不清每次扣10分。

　　(2)、交接不在岗或未办理交接的，每次扣10分。

　　(3)、保安员交接班不清，造成工作脱节、互相推卸责任等现象，每人每次扣20分;当值领班每次扣50分。

　　(4)、安全部员工每月请假不准超过3天，请假3天以上一律不计发工资。

　　(5)、执勤时串岗、离岗，每次扣10分;离岗20分钟扣20分;离岗30分钟以上扣50分，并作辞退处理。

　　(6)、当班时喝酒或酒后上班，在上班时间吃早餐，每次扣20分。

　　(7)、当班时间内打瞌睡每次扣10分;当值睡觉每次扣50分，当月累计睡觉3次以上者给与辞退处理。

　　(8)、当值人员未按规定着装，穿戴不整齐每次扣5分。

　　(9)、在任何时间穿制服在大市场参与观看打麻将、扑克、玩游戏机、洗头、美容等活动，每次扣20分。

　　(10)、在当值时应使用文明用语、文明执勤，禁止与业主(客户)发生吵架、打架的，违者每次扣10分。

　　(11)、工作时间里禁止利用对讲机骂人、讲粗口，玩手机，看书刊、报纸，听耳机，违者每次扣10分。

　　(12)、当值时与无关人员(闲杂人员)闲聊，当班时私自会客，违着每次扣10分。

　　(13)、当值岗位时，打手机或接听手机不能超过2分钟，违者每次扣5分。

　　(14)、非当值消防、监控室值班人员进入消防、监控室内，每次扣8分(除正常工作外)。

　　(15)、任何岗位当值人员在上班时间在值班室每次逗留不能超过3分钟，每次扣8分。

　　(16)、当值人员利用值班电话打、接私人电话，每次扣10分;若遇特殊事情需拨打必须做好记录，无记录者扣10分。

　　(17)、未向部门主管提交书面请假条而擅自不参加培训的，每次扣20分，迟到者扣5分。

　　(18)、每周、部门例会无故不参加者扣20分，迟到者每次扣5分。

　　(19)、拒不接受领导、领班工作安排或消极对待的，每次扣10分;当面顶撞领导每次扣30分。

　　(20)、对工作监督检查不力，造成工作脱节，当值岗位人员的职责不到位，精神面貌差，服务态度不好遭业主(住户)投诉，每次扣20分;当值领班扣30分，一月出现3次以上者给与辞退或降职处分。(21)、在工作中弄虚作假、相互包庇，在调查违纪、违章的事件时知情不报，每次扣50分;情节严重的给与辞退。

　　(22)、打击报复、营私舞弊、监守自盗、对员工违章违纪的行为隐瞒不报。一律辞退。

　　(23)、破坏、损坏安全部公用物品、财产，必须向当值领班汇报，并自觉照价赔偿。若进行隐瞒，每次扣20分，并赔偿物品。

　　(24)、利用职务之便，在工作中索取小费，和其他服务费，中饱私囊，每次扣50分。

　　(25)、员工有上述行为造成公司、管理处经济损失的，是情节严重，给与通报批评、警告、降职、撤职、辞退处分;触犯法律、刑律的，提交司法、公安机关依法处理。

公司物业管理制度5

　　为使公司重要的文件资料保存完整保密和使用方便，特制订本制度。

　　一、档案的分类：

　　1、一般保密文件：公司的规划文件、会议记录、会议纪要、决议、决定、委任书、协议书、合同书、项目方案、公司注册文件、通知、通告、来往信函、与公司有关的政府文件法律文件等。

　　2、专业技术文件：专业技术图纸、说明书、资料、文件、书籍、软件。

　　3、机密文件：上述专业技术文件以及年度计划、统计文件、财务凭证、财务报表、审计文件、经营情况、劳动工资和人事档案等。

　　4、公司对外签订的重要合约，须交一份给总公司备案。

　　5、有关公司发展的图片、录像、实物等，均属档案保管范围。

　　6、除有特别规定外，档案资料由行政部负责管理。

　　二、存档：

　　1、合同按照《合同管理规定》由指定人保管，其他档案由行政部指定专人保管。

　　2、档案管理员须按照第一条的分类情况，将文件资料分类存档保管。

　　（1）如存档文件资料为传真件时，必须复印一份存档。

　　（2）凡涉及经济利益的来往函件、政府文件等资料，原则上应长期保存；其他文件视其价值确定保存期限。

　　（3）档案的归档要及时，除特殊情况外，要求一项工作结束后存档。归档文件应保证其齐全完整，如有短缺应立即追查归入；文档的处理手续要完备，如有遗漏立即补办。

　　（4）文件的电脑存档。

　　（5）公司发出的文档都要在电脑中保留副本，并按文本文件归档方式命名保存。

　　（6）电脑文档信息要按年度进行存盘处理，将重要的信息资料转存软盘或光盘，并存放于磁盘盒内妥善保管。

　　三、借阅：

　　1、部门主管及以上人员可直接借阅一般性档案资料，如借阅机密资料，须经经理批准。

　　2、其他员工借阅与本职工作有关的资料时，可直接借阅；如借阅与本职工作无关的档案资料或机密资料，须经本部门主管和行政部主管同意，必要时，需请主管副经理批准。

　　3、借阅时，原则上只允许在公司内使用，并办理借阅手续，当天借阅当天归还；机密文件和绝版文件只能在存档处查阅，不予借出；如特殊情况确需借出时，须由经理签字后方能借阅。

　　4、借阅的'资料必须妥善保管，不得涂改及私自复印。如确需复制，一般资料，须经部门主管批准；机密资料，须经公司经理批准。

　　5、机密资料，必须注意保密，不得随意摆放；如因个人原因致使机密文件丢失或泄露机密的，其后果由责任人承担，必要时公司将采取法律手段保护公司的利益。

　　四、专业技术资料的管理

　　1、专业技术资料除另有规定外，公司指定技术部门专人管理。

　　2、属于工作需要而发给有关部门的技术文件资料，在领用时必须办理登记手续，实行“谁领用谁保管谁负责”的管理原则。管理人员每月负责将已发放文件资料的情况书面通知行政部。

　　3、长期领用的文件资料，责任人必须妥善保管，不使用时要及时归还。同时，技术部门的文档管理人员必须每季度末对借入的文件资料进行一次核对。如发现有丢失，必须书面通知行政部，并上报公司经理办公室。原则上因丢失文件而影响公司正常工作的，视情况扣罚￥200元及以上，具体处理结果由公司经理视其造成的影响酌情处理。

　　五、文档的销毁

　　1、除物业公司经理外，任何人无权私自销毁公司任何档案资料。

　　2、每年底清理档案后应将没有保存价值的文件销毁，销毁时应先报请公司经理批准，登记留底并抄送一份给总公司办公室后方能销毁；销毁时，应焚烧或使用碎纸机，不得随意丢放。

　　3、经批准销毁的档案资料，档案管理人员应编制销毁清单，经主管副经理签字后，由专人负责办理。销毁清单应作为档案资料长期保存。

　　六、档案立卷

　　每年年底清理公司所有文档，将已经办理完毕具有保存价值的文档组合成案卷；立案时应编制卷内文件的顺序号、文件号、责任人、题名日期、页号等，并附立卷登记表一份。

　　七、附则

　　1、员工离职时，必须将所领借文档资料全部归还，由相关管理人员签字接收。如有丢失，则按7、3条的规定扣罚责任人。

　　2、档案资料转移时，必须报请主管副经理以上批准，并办理交接手续。

　　3、凡违反本规定的，除已有规定外，每次给予￥50元以上的罚款。情节严重者，加重处罚。

　　4、随时接受总公司档案管理负责人员对我公司档案管理工作的检查。

公司物业管理制度6

　　组员：

　　工程部工程部作为公司的一个核心管理职能部门，其职责主要体现在工程项目中标后的实施管理过程中。主要职责有：工程技术管理；合同管理；项目成本控制管理；工程质量控制管理；施工进度控制管理；施工安全监察管理；资源调度与内、外部协调管理；现场文明与环保施工管理；项目竣工验收与结算管理；项目质保期过程管理等方面。

　　岗位职责：

　　1、接受总经理的领导，管理整个工程部的员工。

　　2、制定本部门的组织机构和管理运行模式，使其操作快捷合理，并能有效地保障物业设备、设施安全经济地运行和建筑、装潢的完好。

　　3、总结和归纳运行和维修实践、制定和审定设备、设施及建筑装潢的预防性维修计划、更新改造计划且督促执行，保证物业设施不断完善，始终处于正常、完好状态。

　　4、制定和审定员工培训计划，定期对员工进行业务技能、服务意识、基本素质的培训。

　　5、全面负责工程部的节支运行、跟踪、控制所有水、电、煤等的消耗并严格控制维修费用，保证物业最大限度的节能、节支。

　　6、根据营业情况和气候及市场能源价格情况，提出节能运行的计划和运行维修费用预算。

　　7、负责协调和物业相关的市政工程等业务部门的关系，以获得良好的外部环境。

　　8、主持部门工作例会，协调班组工作。

　　9、分析工程项目报价单，重大项目应组织人员讨论并现场检查施工质量与进度，对完工的项目组织人员进行评估和验收。

　　10、配合安消部搞好消防、安全工作。

　　11、考核运行经理及维修经理对其工作做出指导和评估。

　　12、建立完整的设备设施技术档案和维修档案。

　　13、随时接受并组织完成上级交办的其它工作事项。

　　水暖工岗位责任制：

　　水暖工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的各类供水、供暖、下水等设施实施运行、保养和维修、抢修等项工作。具体职责如下：

　　1、熟悉辖区内自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水阀门，计量表的具体位置及数量，及各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作。

　　2、严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到及时检查，发现问题及时处理，达到小修不过夜，抢修及时。

公司物业管理制度7

　　前言

　　为加强管理处正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。

　　本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。

　　不尽之处，管理处将适时予以补充。

　　本规章制度从下发之日起执行。

　　口号：

　　为创建优秀物业管理小区而努力！

　　管理宗旨：

　　爱岗敬业优良服务

　　整洁有序安全舒适

　　管理方针：

　　用心做事真诚服务

　　细致热情周到

　　工作作风：

　　老老实实做人踏踏实实工作

　　全心全意服务文明礼貌用语

　　消防应急有数朴素节约有方

　　想业主所想急业主所急

　　员工守则：

　　遵纪守法坚持原则

　　衣着整洁仪表端庄

　　文明语言礼貌待人

　　业务熟练工作勤奋

　　真诚服务爱岗敬业

　　行为规范

　　一、遵守党和国家的政策、法令。

　　二、严格执行公司的规章管理制度。

　　二、服从安排、认真做好本职工作。

　　四、佩带上岗证上岗，工作精力充沛，衣着整洁，言谈举止文明，礼貌待人。

　　五、爱护公韧，爱护集体财产，拾金不昧。

　　六、团结同志，互相爱护，互相帮助，互勉互励，齐心协力，努力工作。

　　七、坚持原则，秉公办事，不谋私利。

　　员工文明服务要求

　　1、热爱本职工作：

　　①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。

　　②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。

　　③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

　　2、文明管理：

　　①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

　　②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲”。不能取笑人、不能斥人、不能报复人。

　　③主动热情：在服务过程中要做到：三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙里闲时一个样”。

　　④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种优质服务。

　　⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

　　第一部分岗位职责

　　总经理职责

　　1、代表公司参加重大的内外活动；

　　2、审核以公司名义发布的各种文件；

　　3、领导制定公司的市场运营、发展战略及规划；

　　4、领导制定公司年度计划，中长期发展计划等；

　　5、批准公司的年度财务预算；

　　6、领导公司建立各级组织机构，并按公司战略规划进行机构调整；

　　7、领导公司制定各种规章制度，并深入贯彻实施：

　　8、决定各职能部门主管的任免、报酬、奖惩；

　　9、加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象；

　　10、定期主持召开员_二座谈会，了解员工动向；

　　11、定期组持召开公司质量分析会。

　　管理处主任岗位职责

　　1、对管理处?工作负全责，带领全体员工认真贯彻执行公司经营篱理方针及各项规章制度、做好物业管理服务工作。

　　2、严格按ISO9001质量管理体系要求进行小区物业管理运行，并有责任提

　　出修订利完善质量管理体系的建议。

　　3、制定和执行管理处月度、年度工作计划，审批管理处日常经费开支，努力增收节支。

　　4、组织召开每周、每月管理处工作例会，及时了解人员状态工作作难点、布置、协调和总结工作。以身作责，加强思想教育。对职工，既在工作上严格要求，又在生活上热情关心，培养员工的工作责任感和进取精神，增强集体凝聚力。

　　5、坚持开展管理处的各项工作检查和绩效考核。

　　6、熟悉小区情况．与业主保持密切联系，及时处理住户的意见。自觉接受业主委员会、下属和业主的监督，虚心听取他人意览，不断改进工作方法，提高管理水平。

　　7、与属地派出所、居委会、房管局等管理机构及供电、供水、有线电视、邮政通讯等服务机构建监理建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作。

　　8、及时报告管理处、年度工作，接受公司总经理组织的年度和任期考核，接受奖惩，对总经理和业主负责。

　　9、认真完成公司交办的其他任务。

　　客服中心主管岗位职责

　　1、以身作则、模范执行公司各项规章制度，圆满完成自身工作任务。

　　2、负责本部门员工工作安排，并带领本部门员工完成本部门所承担的各项工作任务。同时实施对本部员工工作业绩公正科学的考核，负责的提出奖励和处罚建议。

　　3、协助管理处主任编制公司的各项规章制度的实施细则，并组织实施。

　　4、在管理处主任的领导下，办理对主管工作业绩考核的具体事务，组织各部门对所属员工的工作业绩考核。

　　5、负责领导对外联络工作，协调好外部关系。

　　6、负责领导部门各项收费工作和本部门培训事务。

　　7负责领导本部门收集、汇总和保管好房屋和附属设备设施的各类技术资料。

　　8、负责巡视物业使用情况，以及秩序维护、保洁、维修人员的工作情况；

　　9、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

　　10、负责小区的清洁卫生，保证小区环境卫生清新整洁。

　　11、全面掌握小区绿化、按绿化规划做好小区的绿化工作。

　　12、负责小区的治安、消防工作，保证小区治安秩序良好。

　　13、处理小区内违章、突发事件的处理。

　　15、完成上级交办的其他任务。

　　管理员岗位职责

　　在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

　　1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；

　　2、按照物业服务的`需要，编制采购计划，并实施采购；

　　3、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐：

　　4、建立收费台帐，掌握收费动态卜及时收取、催交各项应收费用；

　　5、负责办理业主入住等手续；

　　6、全面掌握小区房屋使用情况，建立住户档案。

　　7、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；

　　8、协助主任组织开展社区文化服务；

　　9、配合公司其他部门工作，完成公司交办的其他工作。

　　财务会计岗位职责

　　1、负责本单位的会计工作，做好企业的经济核算和财务管理工作。

　　2、严格遵守财经纪律和会计制度，认真办理税收事务，及时交纳税金。

　　3、对各项费用的收入结算认真审核，并进行分类汇总。

　　4、负责登记分公司的明细分帐和总分类帐，按部门正确核算成本、利率和费用，做到记帐准确、单据完整、手续完备。

公司物业管理制度8

　　合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容,搞好合同管理,对于公司经济活动的开展和经济利益的取得,都有积极的意义。各级管理人员及其他有关人员,都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合,共同努力,搞好公司以'重合同、守信誉'为核心的合同管理工作。

　　1.目的:为规范公司合同的管理,防范与控制合同风险,有效维护公司的合法权益,根据《合同法》及其它有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。

　　2.适用范围:公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要组成部分,从属于原合同,同样适用本制度。

　　3.职责

　　3.1董事长负责标的3万以上合同的审批签署;

　　3.2公司总经理受董事长委托负责标的3万以下合同的审批签署;

　　3.3公司总经办负责公司各类合同的管理工作,具体职责是:

　　3.3.1负责在有需要情况下介入各类合同的谈判工作。

　　3.3.2负责制定销售、采购合同统一文本;

　　3.3.3负责对合同专用章、合同统一文本、法人授权委托书的发放和管理;

　　3.3.4负责各职能部门/项目提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查;

　　3.3.5负责合同纠纷的处理;

　　3.3.6负责合同的档案日常管理;

　　3.3.7负责本制度的监督执行。

　　3.4职能部门/项目负责各类相关业务的合同谈判。

　　4.合同的签订

　　4.1所有合同必须由公司签订,任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。

　　4.2签订合同前须审查的资料:

　　4.2.1必须审查对方当事人的主体资格,如营业执照、法人机构代码证、身份证明文件等。

　　4.2.2资信能力、履约能力,如资产证明、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证明等。

　　4.3合同的审批

　　公司签订的合同,必须经公司总经理审批。

　　4.3.1具体权限如下:

　　4.3.1.1一般情况下合同由董事长授权总经理审批。

　　4.3.1.2标的超过3万元的由董事长审批。

　　4.3.1.3标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。

　　4.3.2合同原则上由经办部门/项目负责人具体经办,拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导部、总办、总经理(董事长)审阅后按合同审批权限签署。

　　合同审查的要点是:

　　4.4.1.1合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。

　　4.3.2.2合同的严密性。包括:合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。

　　4.3.2.3合同的可行性。包括:当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。

　　4.3.3根据法律规定或实际需要,合同还应当视情况是否呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。

　　4.4不得与没有独立承担民事责任的组织签订合同,也不得签订与法人履约能力明显不相符的经济合同。

　　4.5公司出具授权委托书委托员工签订合同的,该员工为公司委托人。公司委托人,可以在公司授权范围内代表公司签约。公司委托人必须对本企业公司负责。若公司委托人超出委托权限签约,造成公司损失的,公司将按照有关本制度有关规定处理。

　　4.6签订合同必须贯彻'平等互利、协商一致、等价有偿'的原则和'价廉物美、择优签约'的原则。任何人对外签订合同,都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利,违者依本制度有关规定严惩。

　　4.7合同的形式:除即时结算付清款项的合同外,一律采用书面合同,并必须采用统一合同文本。

　　4.8合同的内容应符合以下要求:

　　4.8.1当事人的情况:记载清楚合同当事人的名称(个人的要写姓名和身份证号)、地址、联系方式,合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致。

　　4.8.2合同标的:合同标的应具有唯一性、准确性,买卖合同应详细约定规格、型号、商标、产地、等级等内容;服务合同应约定详细的服务内容及要求;对合同标的无法以文字描述的应将说明材料如图纸等作为合同的附件。

　　4.8.3数量:合同应采用国家标准的计量单位,约定标的物数量,无法约定确切数量的应约定数量的确定方式(如电报、传真、送货单、发票等)。

　　4.8.4质量:有国家标准,部门行业标准或企业标准的,应约定所采用标准的代号;化工产品等可以用指标描述的产品应约定主要指标要求(标准已涵盖的除外);凭样品支付的应约定样品的产生方式及样品存放地点。

　　4.8.5价款或报酬:价款或者报酬应在合同中明确,采用折扣形式的应约定合同的实际价款;价款的支付方式如转帐支票、汇票(电汇、票汇、信汇)、托收、信用证、现金等应予以明确;价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付。

　　4.8.6履行期限、地点和方式

　　履行期限应具体明确定,无法约定具体时间的,应在合同中约定履行期间的方式;

　　合同履行地点应力争作对本方有利的约定,如买卖合同一般约定交货地点为本公司仓库或本公司的住所地;约定具体地名的应明确至市辖区或县一级;

　　买卖合同在合同中应约定交付的手续,即合同履行的标志,如托运单、仓库保管员签单等。

　　4.8.7合同的担保

　　合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的,应结合具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续。

　　4.8.8合同的解释

　　合同文本中所有文字应具有排它性的解释,对可能引起歧义的文字和某些非法定专用词语应在合同中进行解释。

　　4.8.9保密条款

　　对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违反保密承诺时的违约责任。

　　4.8.10违约责任

　　根据《合同法》作适当约定,注意合同的公平性。

　　4.8.11合同纠纷解决的约定:为了方便公司控制诉讼成本,合同纠纷统一约定由公司所在地的法院、仲裁委员会处理。

　　4.9签订合同的工作程序:

　　4.9.1签订合同前,经办人员或公司指定的其他谈判人员应按照本制度4.2条对对方当事人的有关情况进行审查,并复印对方当事人所有的相关资料如法人营业执照及专业资格证书等留存。

　　4.9.2销售、采购合同,由主办业务人员与对方当事人商谈后拟好合同条款,附合同会签表报审批,由总经公编写合同编号并加盖合同专用章,必要时,由总经理指定责任人员对合同进行合法性审查。

　　4.10

　　.3除销售、采购合同以外的合同由总经理指定责任人员会同相关部门与对方当事人进行商谈,拟好合同条款,附合同会签表报批,审批程序按照本制度4.3规定执行,合同审批通过后再经公司签章生效。

　　4.10.4若合同要经过政府有关部门登记才生效的,或者法律、行政法规规定应当办理批准登记手续的合同,合同成立后由总经办依法及时办理。

　　4.10.5合同正式签订后,合同文本及有关材料复印件除经办人自行保管外,应当随合同及相关资料的原件和会审表交存公司总经办备案。

　　5.合同的履行

　　5.1公司及所属分公司应当按照合同约定全面履行自己的义务,并随时督促对方当事人及时履行其义务。合同的经办员工应当负责公司依约履行合同,因工作疏忽导致公司违约的,公司将按照本制度有关规定追究经办人的责任。

　　5.2在合同履行过程中,对本公司的履行情况应及时做好记录并经必须做好对方确认工作。

　　其中,履行销售合同交付货物时应由对方当事人签署一式二份的收货单,一份留存对方,一份交销售部门备查。向对方当事人交付增值税发票时应由对方当事人出具收条。

　　履行采购合同付款时应由对方当事人出具收款收据或收条,公司原则上只开具限制性抬头的转账支票,不允许以现金形式支付。

　　5.3在履行合同过程中,经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人有下列情况之一的,应立即中止履行,同时及时书面上报总经办处理,并报总经理。

　　5.3.1经营状况严重恶化;

　　5.3.2转移财产,抽逃资金,以逃避债务;

　　5.3.3丧失商业信誉;

　　5.3.4有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形;

　　5.4债权债务的定期确认和发生重大变动时的确认;

　　5.4.1在常年合同特别是常年销售、采购合同履行过程中,经办人员应定期对帐,确认双方债权债务;

　　5.4.2在对方当事人发生兼(合)并、分立、改制或其他重大事项以及本公司或对方当事人的合同经办人员发生变动时,应及时对帐,确认合同效力及双方债权债务。

　　6.合同纠纷的处理

　　6.1合同双方在履行过程中发生纠纷时,应首先根据法律和公司规定,按照实事求是的原则,由经办人、有关业务部门与法律顾问,与对方当事人平等协商解决;经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。

　　6.2合同双方在一定期限(一般为一个月)内无法就纠纷的处理达成一致意思或对方当事人无意协商解决的,经办人员应及时书面报告总经办和总经理,并拟定处理意见,报总经理决定。

　　对方当事人涉嫌合同诈骗的,应立即报告总经办和总经理。

　　6.3公司决定采用诉讼或仲裁处理的合同纠纷,以及对方当事人起诉的,相关部门应及时将合同的签订、履行、纠纷的产生及协商情况整理成书面材料连同有关证据报总经办。

　　6.4处理合同纠纷的原则:

　　6.4.1坚持以事实为依据、以法律为准绳,法律没规定的,以国家政策或合同条款为准。

　　6.4.2以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后,应及时与对方当事人友好协商,在既维护本公司合法权益,又不侵犯对方合法权益的基础上,互谅互让,达成协议,解决纠纷。

　　6.4.3因对方责任引起的纠纷,应坚持原则,保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷,应尊重对方的合法权益,主动承担责任,并尽量采取补救措施,减少我方损失;因双方责任引起的纠纷,应实事求是,分清主次,合情合理解决。

　　6.4.4合同纠纷的提出,加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间,应在法律规定的时效内进行,并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。

　　6.5凡由总办处理的合同纠纷,所有相关职能部门及项目必须主动提供下列证据材料:

　　6.5.1合同的文本(包括变更、补充、解除合同的协议),以及与合同有关的附件、文书、传真、图表等;

　　6.5.2送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;

　　6.5.3货款的承付、托收凭证,有关财务帐目;

　　6.5.4产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告;

　　6.5.5有关方违约的证据材料;

　　6.5.6其他与处理纠纷有关的材料。

　　6.6对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书、上级主管机关的处理意见、仲裁书、判决书、裁定书、调解书等,在正式生效后,应复印若干份,分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执,各职能部门/项目应由专人负责该文书执行的了解或履行。

　　6.7对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的,承办人应及时向主管负责人汇报。

　　6.8对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的,可向人民法院申请执行。申请执行统一由总经办处理。在向人民法院提交申请执行书之前,有关部门应认真检查对方的执行情况,防止差错,并把有关情况及时报告总经办。执行中若达成和解协议的,应制作协议书并按协议书规定办理。

　　6.9合同纠纷处理或执行完毕的,应及时通知有关职能部门/项目,并将有关资料汇总归档以备考。

　　7.合同的变更、解除

　　7.1公司的合同变更、解除,按照合同签订程序报原审批人员批准。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准登记等手续的,应依法及时办理。

　　7.2变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行,经双方一致同意停止履行的除外。

　　7.3合同的变更、解除的有关规定:

　　7.3.1在合同履行期间由于客观原因需要变更或者解除合同的,须经双方协商,重新达成书面协议,新协议未达成前,原合同仍然有效,必须继续履行。公司收到对方当事人要求解除或变更的通知书后,应当在规定的期限内作出书面答复。

　　7.3.2存在下列情形之一的,公司可以单方解除合同,经办人应当及时向公司合同的审批程序原审批人员报告情况。

　　7.3.2.1因不可抗力致使不能履行合同的;

　　7.3.2.2在履行期限届满之前,对方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　7.3.2.3对方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

　　7.3.2.4对方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　7.3.2.5法律规定的其他情形。

　　7.4变更或解除合同的,应当采用书面形式(包括书信、电报)。

　　8.合同档案的日常管理

　　8.1本公司实行二级合同管理,公司总经理办公室全面负责公司的合同原件管理,相关职能部门/项目留存合同的复印件。总经理办公室会同有关职能部门/项目认真做好合同管理的基础工作。具体如下:

　　8.1.2.1建立合同档案;

　　8.1.2.2建立合同管理台帐;

　　8.1.2.3填写'合同情况月报表'。

　　8.2公司的公章专人管理,公司的空白合同、授权委托书也由专人管理,公司所有合同、授权委托书均由总办统一登记编号、经办人签名,并记录领取情况,业务人员不得随身携带合同专用章或已盖章的空白授权委托书、空白合同出外,特殊情况由总经理批准的除外。

　　合同专用章、盖章的空白合同、授

　　权委托书、已签订的合同有遗失的,应及时向当地公安机关报案,并登报声明。

　　8.3合同有关的送货回单,增值税发票收据以及业务往来传真、信函、对帐单等资料,职能部门/项目应自行保管好;重要资料应将原件交总经办随合同保管。

　　8.4合同经办人员与本公司终止劳动关系前应把有关材料及空白合同、名片、委托书移交完毕,经总经办和有关部门确认后方可办理有关手续。

　　合同经办人员与本公司终止劳动关系或因其他原因发生变更的,总经办应在情况发生当日二周内书面告知各有关单位。

　　9.考核与奖惩

　　9.1公司、所属各项目全体职员应当严格遵守本制度,有效订立、履行合同,切实维护公司的整体利益。总经办负责本制度执行情况的监督考核。

　　9.2对在合同签订、::履行过程中发现重大问题,积极采取补救措施,使本公司避免重大经济损失以及在经济纠纷处理过程中,避免或挽回重大经济损失的,予以奖励。

　　9.3合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司将依法向责任人员追偿损失:

　　9.3.1未经授权批准或超越职权签订合同;

　　9.3.2擅自为他人提供合同专用章或盖章的空白合同,授权委托书;

　　9.3.3应当签订书面合同而未签订书面合同;

　　9.3.4工作疏忽导致公司违约造成损失的。

　　9.4合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司酌情向有关人员追偿损失:

　　9.4.1因工作过失致使公司被诈骗;

　　9.4.2公司履行合同未经对方当事人确认;

　　9.4.3遗失重要证据;

　　9.4.4发生纠纷后隐瞒不报或私自了结或报告避重就轻,事发后没有立即报告公司的按隐瞒不报处理;

　　9.4.5合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书遗失未及时报案和报告;

　　9.4.6其他违反公司相关制度的。

　　9.5公司职员在签订、履行合同过程中触犯刑法,构成犯罪的,将依法移交司法机关处理。

　　9.6以上未明晰奖罚的行为均通过年度绩效考核体现。

　　10、附则

　　10.1本制度由广州xx物业管理有限公司总经办负责解释。

　　10.2本制度由总经理批准后生效,自颁布之日起执行

公司物业管理制度9

　　1、倒闸操作必须根据电气负责人或值班负责人命令执行。

　　2、电气倒闸操作必须由熟悉现场设备，熟悉运行方式和有关规章制度并经考试合格的人员担任。有权担任电气倒闸操作和有权担任监护的人员名单，须经单位领导批准并书面在现场公布。

　　3、倒闸操作必须由两人执行。其中一人担任操作，有监护权的人员担任监护，在进行操作的全过程不准做与操作无关的事。

　　4、倒闸操作票必须填用倒闸操作票，操作票必须票面整洁，任务明确，书写工整，并使用统一调度术语。

　　5、在进行倒闸操作时，严格按照基本步骤操作，电气倒闸操作的基本步骤为：

　　（1）受令、审令；

　　（2）填票、审票；

　　（3）操作准备；

　　（4）模拟演习；

　　（5）执行操作；

　　（6）复查；

　　（7）汇报记录。

　　6、每张操作票只能填写一个操作任务。所谓“一个操作任务”具体含义如下：

　　（1）将一种电气运行方式改变为另一种运行方式。

　　（2）将一台电气设备由一种状态（运行、备用、检修）改变以另一种状态。

　　（3）同一母线上的电气设备，一次倒换到另一母线。

　　（4）属于同一主设备的所有辅助设备与主设备同时停送电的操作。如一台主变和所供电的全部出线间隔设备，由一种状态改变为另一种状态。

　　（5）操作票由当班执行操作的人员填写，填票人按照调度命令，弄清操作目的，运行方式，设备状态后，再填写操作票。填票人和审票人应对操作票的正确性负责。

　　自设安全措施的装、拆、要填写操作票。

　　7、下列情况可以不用操作票操作：

　　（1）事故处理。

　　（2）单一操作，仅拉、合一台开关；拉、合一组刀闸；投、退一块压板。

　　（3）拉开全厂（站）仅有的一组接地刀闸或拆除全厂（站）仅有的一组接地线。

　　（4）为了解救触电人或为了避免即将发生的人员触电事故。

　　（5）压负荷。

　　8、操作票保存一年。

　　9、评价与考核。

　　每值应对上一值已执行的操作票进行评价。班长和电气负责每月进行一次评价。

　　操作票有下列情况之一者为不合格。

　　按规定应填写操作票而未填用者（称无票操作）。

　　操作项目遗漏，操作顺序错误，主设备、开关、刀闸等编号，以及拉、合、投、退等重要词句写错者。

　　操作任务不明确，安全措施不具体，人员不符合规程的要求，应经审查签名的手续不完全。

　　执行不认真，不按规定程序进行操作。

　　涂改超过三处，致使票面模糊不清者。

　　已执行的操作票遗失者。

　　10、操作票合格率计算办法：

　　操作票月合格率=（当月使用票数-不合格票数）/当月使用票数×100%。

　　物业公司高压工作票制度

　　1、一切运行中的电气设备上的工作，均应按《电业安全工作规程》的规定使用工作票，或按口头、电话命令执行，除事故检修外，严禁不使用工作票在运用中的电气设备上工作。

　　2、工作票必须使用统一格式，用钢笔或圆珠笔填写一式两份，正确清楚，不得任意涂改，如有个别错、漏字需要修改，应字迹清楚。

　　3、工作票签发人和工作 许可人不得兼任工作负责人，工作负责人可以填写工作票，工作证许可人不得签发工作票。

　　一个工作负责人，不能同时接受两张工作票，只有完成了一张工作票的任务之后，并办理了工作终结手续，方可接受另一份工作票。

　　4、工作票，一份由工作许可人收执，另一份由工作负责人收执，已执行的工作票，一份存配变站备查，另一份由工作负责人带回保存。

　　5、配变站，一张工作票上所列工作地点，以一个电气连接部分为限，但安全措施一次做完的下列情况允许几个电气；连接部分共用一张工作票。

　　连接于同一母线上的几个电气连接部分，同时停送电者（但需在各备注栏内办理工作转移手续）。

　　一台主变压器停电检修时，其保侧开关也配合检修，且同时停送电者。

　　一个配电装置全部停电时，所有不同地点不同类型的工作。

　　一个配电装置虽未全部停电，但只有个别引入线带电，并对带电部分采取了可靠的隔离安全措施者。

　　在几个电气连接部分上，依次进行不停电的同一类工作，可以发给一张第二种工作票。

　　6、线路第一种工作票第张只能用于一条线路或一个工作地段。

　　但下列情况之一者，可填用一张第一种工作票或一张第二种工作票。

　　（1）一条线路或同杆架设且同时停、送电几条线路。

　　（2）与停电检修线路交叉，邻近的另几回线路，同时停送电者。

　　一个工作班在同一天内对同一电压等级，在不同的几条线路上的多处配电变压器上进行同一类工作，配电线路无需停电。

　　第二种工作票，对同一电压等级，同类型工作，可在数条线路上共用一张工作票。第二种工作票的工作，不需要履行工作许可手续，但开工前应与调度联系，工作结束后应通知调度。

　　几个工作班共用一张工作票时，分组负责人应持有工作总负责人签发的工作命令单，并必须得到总负责人的许可后方可开工。

　　非电气工作人员在配变站工作，应有专人监护。

　　工作票保存一年。

　　物业公司值班员岗位责任制度

　　按时巡视设备运行情况并做好记录，发现异常情况及时报告。

　　认真准确抄录各种仪表读数。

　　正确执行双票制度，做好交接班工作。

　　发生事故时应按电气负责人命令处理，并把事故详细情况和处理经过，记录于运行日志。

　　管理好安全用具，仪表工具、做好环境卫生和设备卫生。

　　坚守工作岗位，不得撤离职守。

公司物业管理制度10

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。

　　除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。

　　第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司；股份有限公司等各类组织形式的企业。

　　第二章 代管基金

　　第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

　　房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。

　　共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

　　第四条 代管基金作为企业长期负债管理。

　　代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

　　代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

　　第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。

　　管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

　　商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。

　　第六条 企业支付速达软件 的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

　　第三章 成本和费用

　　第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。

　　第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。()营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

　　直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。

　　直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

　　间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

　　第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。

　　第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。

　　第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。

　　第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%-0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。

　　企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

　　不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

　　第四章 收入及利润

　　第十三章 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

　　第十四章 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。

　　物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。

　　物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

　　物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

　　第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。

　　物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

　　企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

　　第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

　　第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

　　第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

　　主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

　　营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

　　其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

　　第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

　　商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

　　第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

　　企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

　　企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

　　第五章 附则

　　第二十一条 本规定自**年1月1日起施行。

公司物业管理制度11

　　第一章 董事会职权

　　一、议定本公司的长远规划和经营方针。

　　二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。

　　三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。

　　四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。

　　五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。

　　六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。

　　第二章 经理岗位职责

　　经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。

　　一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、　政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。

　　二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。

　　三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。

　　四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。

　　五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。

　　六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。

　　七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。

　　八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。

　　第三章 办公室职责

　　一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。

　　二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。

　　三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。

　　四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。

　　五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。

　　六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。

　　七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。

　　八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。

　　九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。

　　十、负责完成公司交办其它各项工作任务。

　　第四章 管理部职责

　　一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。

　　二、负责小区物业的接管验收工作。

　　三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。

　　四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。

　　五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。

　　六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。

　　七、负责业主钥匙的管理。

　　八、完成公司交给的其它工作任务。

　　第五章 保安员岗位职责

　　一、门卫岗位职责

　　1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。

　　2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。

　　3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。

　　4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

　　5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

　　6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

　　7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

　　8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

　　9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。

　　10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。

　　二、巡逻岗岗位职责

　　1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

　　2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

　　3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

　　4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。

　　5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。

　　6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

　　7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

　　8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。

　　第六章 保洁员岗位职责

　　一、室外岗位职责

　　1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

　　2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

　　3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。

　　4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。

　　5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

　　6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

　　7、完成公司交办的其它临时性工作。

　　三、室内岗位职责

　　①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。

　　②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。

　　③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。

　　④当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与保安人员联系。

　　⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。

　　⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。

　　⑦积极完成上级交办的临时任务。

　　第七章 物业管理员岗位职责

　　一、管理员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务。

　　二、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况。

　　三、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系。

　　四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜。

　　五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改。

　　六、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理。

　　七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检果验收。

　　八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修。

　　九、负责对小区的空置房时行检果和管理。

　　十、负责小区钥匙的管理和使用。

　　第八章 水电工岗位职责

　　一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。

　　二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不拖拉扯皮。

　　三、对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报。

　　四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁扎刀开关带负荷停送电。

　　五、坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全。

　　六、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电。

　　七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。

　　八、及进搞好业主用电的充电工作。

　　第九章 监控室规章制度

　　为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。

　　一、监控室值班登记制度

　　（一）监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。

　　（二）值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。

　　（三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳定。

　　（四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。

　　二、监控系统使用管理制度

　　（一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。

　　（二）监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。

　　（三）非工作人员未经许可不得进入监控室。公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。

　　（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。

　　（五）公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。

　　（六）必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。

　　三、发现案件线索登记存档制度

　　（一）监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U 盘保留，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索。

　　（二）监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U 盘存档保留，并做好标记。

　　（三）对公司领导要求保留的录像进行另存入U 盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记。

　　第十章 财务管理制度

　　一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。

　　二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据。

　　三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。

　　四、搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况。

　　五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。

　　六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理。

　　七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。

公司物业管理制度12

　　第一章总则

　　一、为加强公司安全生产管理，防止和减少事故发生，保障职工的生命和财产安全，促进公司发展，根据《中华人民共和国安全生产法》、《重庆市安全生产行政责任追究暂行规定》等有关法律法规，制定本制度。

　　二、凡在本公司管理范围内从事与安全生产活动有关的部门和个人，必须遵守本制度。

　　三、安全生产贯穿于设备、设施运行、维护、维修、改造的全过程，必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，坚持以部门、项目部、管理处为中心，实行属地化管理，坚持“谁主管、谁负责”、“谁审批、谁负责”的原则。

　　四、各部门、项目部、管理处必须严格遵守国家有关安全生产的法律、法规，正确处理安全与效益、安全与生产、安全与发展、安全与稳定的关系，努力改善劳动条件，确保安全生产。

　　五、公司法人对安全生产负直接领导责任，各部门主管对管辖区域负全面领导责任，是本部门、管理处安全生产的第一责任人。

　　六、各部门所属的从业人员有依法获得安全生产保障的权利，并应依法履行安全生产方面的义务。

　　七、各部门应当加强对安全生产工作的领导，督促各有关班组或个人认真履行安全生产监督管理职责，对安全生产监督管理中存在的重大问题及时予以协调解决。

　　八、各部门应采取各种形式，加强对有关安全生产的法律、法规和安全生产知识的宣传，提高员工的安全生产意识。

　　九、公司鼓励和支持安全技术研究和安全生产先进技术的推广应用，提高安全生产管理水平。

　　十、公司对在提高安全生产管理水平、改善安全生产条件、防止安全事故、参加抢险救护等方面取得显著成绩的项目部和个人给予奖励。

　　十一、公司各部门是本公司安全生产工作的监督管理部门，依照国家有关安全生产的法律、法规和本制度的规定，对本公司的安全生产工作实施管理。

　　十二、本制度依据国家现行的有关安全生产的法律、法规、标准、规范、规程和上级部门对安全生产管理的规定编制。

　　第二章安全生产管理制度的建立

　　十三、本安全生产管理制度的建立是结合雅仕物业公司的特点，以确保安全生产体系具有可操作性。各部门日常安全生产工作除按安全生产制度运行外还必须严格遵守国家、行业及地方性安全生产法规。

　　十四、公司成立以公司法人为组长，负责安全生产工作的公司经理为副组长，成员由各部门主管组成的“安全生产领导小组”，下设安全管理机构，成立安全生产办公室，配备与安全生产工作相适应的专（兼）职管理人员，对公司内部的安全生产工作进行指导、监督、管理和检查。

　　第三章安全生产责任制

　　十五、安全生产第一责任人（公司法人）安全生产责任制：

　　1、建立健全并落实以安全生产责任制为核心的安全生产规章制度和操作规程；

　　2、建立健全与本单位经济活动相适应的安全生产管理机构，配备安全生产管理人员，按照有关规定足额提取安全生产费用，落实安全生产经费；

　　3、督促、检查本单位的安全生产工作，按照有关规定开展安全生产标准化建设，组织开展安全生产监督检查、安全隐患排查整治和安全宣传教育培训工作；

　　4、将安全生产工作与业务工作紧密结合，一起部署，一起落实，一起检查，一起考核；

　　5、负责配备符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品；

　　6、制订并实施生产安全事故应急救援预案；

　　7、发生生产安全事故后，应当赶赴现场，组织抢救，保护现场，做好善后工作，执行事故处理决定。

　　十六、分管安全生产管理工作经理（安全生产直接责任人）的安全生产责任制：

　　1、负责安全生产日常监督管理工作，督促落实安全生产责任制；

　　2、监督检查安全生产标准化建设和安全隐患排查整治工作；

　　3、监督检查单位负责人、管理人员和从业人员的安全生产宣传教育培训工作；

　　4、督促做好作业场所的劳动保护工作，预防和消除职业危害；

　　5、发生生产安全事故后，应当赶赴现场，组织抢救，保护现场，做好善后工作，督促执行事故处理决定。

　　十七、部门安全生产责任制

　　1、在公司经理的带领下开展安全生产工作。

　　2、部门按照公安部61号令的要求，开展管辖区域的消防安全管理工作，做好日常防火安全检查工作。

　　3、积极配合公司对内对外的消防安全宣传教育，搞好群防群治工作。

　　4、负责部门员工的消防安全知识宣传教育，协助管理处负责人制定灭火作战计划，参与每半年组织实施的应急救援演练。

　　5、建立健全管辖区域的安全生产档案及各项安检记录，并及时更新完善与安全生产有关的资料。

　　十八、班组长安全生产责任制

　　公司所属的维修部长、保安班长，为其班组的安全生产责任人，其职责是：

　　1、对本班组安全生产和员工人身安全、健康负责；

　　2、发现事故苗头和事故隐患及时处理和上报；

　　3、组织安全检查活动，坚持班前讲安全、防火，班中检查安全、防火，班后总结安全、防火工作；

　　4、认真贯彻执行安全规章制度，严格执行操作规程；

　　5、发生事故立即报告，并采取积极有效措施，制止事故扩大，组织员工分析事故原因；

　　6、对从事有明显危险或严重违反操作规程的职工有权停止操作，并安排好岗位操作人员，报告上级领导；

　　7、有权制止未经三级安全教育和安全考核不合格员工独立操作；

　　8、搞好安全和消防设施、设备的检查和维护保养工作，检查员工合理使用劳保用品和正确使用各种消防器材。

　　十九、公司员工安全生产责任制

　　公司所有在职员工为所在岗位的安全生产责任人，其职责是：

　　1、认真学习上级有关安全生产的指示，规定和安全规程，熟练掌握本岗位操作规程；

　　2、上岗操作时必须按规定穿戴好劳动保护用品，正确使用和妥善保管各种防护用品和消防器材；

　　3、上班要集中精力搞好安全生产，平稳操作，严格遵守劳动纪律和工作流程，认真做好各种记录，不得串岗、脱岗、严禁在岗位上睡觉、打闹和做其它违反纪律的事情，对他人违章操作加以劝阻和制止；

　　4、认真执行岗位责任制，有权拒绝一切违章作业指令；

　　5、严格执行交接班制度，发生事故时要及时抢救处理保护好现场，及时如实向领导汇报；

　　6、加强巡回检查及时发现和消除事故隐患，自己不能处理的应立即报告；

　　7、积极参加安全活动，提出有关安全生产的合理化建议。

　　8、保护事故现场，协调调查事故原因。

　　第四章安全生产工作例会制度

　　二十、安全生产工作例会制度

　　1、为充分发挥公司及管理处安全生产管理的监督管理作用，做好对管理处安全生产状况的研究分析及重大安全生产问题的对策制订，公司实行安全生产例会制度。

　　2、公司每半年组织召开一次安全生产工作会议，对公司半年来的安全生产工作进行总结，对下半年度的安全生产规划及安全生产工作进行部署。

　　3、公司安全生产办公室每季度组织召开一次安全生产会议，对公司本季度的安全生产形势进行分析，研究、统筹、协调、指导重大安全生产问题。

　　4、公司必须坚持使安全生产例会制度化，并认真做好会议记录，确保使每次会议都有一定的实质内容，都能解决一定的实质问题。

　　第五章安全生产检查制度

　　二十一、安全生产检查制度

　　1、为增强职工的安全意识，及时消除事故隐患，确保安全生产，必须加强管理处安全生产检查。

　　2、安全生产检查的依据：国家有关安全生产的法律、法规、标准、规范、规程及政府、上级部门和公司有关安全生产的各项规定、制度等。

　　3、各级安全生产检查应以查思想、查制度、查措施、查隐患、查教育培训、查安全防护等为主要内容。

　　4、公司安全检查应以定期安全检查为主，以查处安全生产隐患为主要内容，每月至少组织进行一次。

　　5、公司及所属各单位每季度组织对安全问题进行专项、重点检查。

　　6、各部门应根据生产实际及综合气候变化组织季节性安全检查。

　　7、部门安全检查结束后，要认真全面系统地进行分析、总结和评价，要针对检查中发现的问题，制定整改措施，落实整改，并将整改、复查情况及时反馈到公司安全生产办公室。

　　第六章安全知识教育、培训制度

　　二十二、安全知识教育、培训制度

　　1、每年以创办安全知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。

　　2、各部门每月组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法管理。

　　3、部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。

　　4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。

　　5、对新员工进行岗前安全知识培训，经考试合格后方可上岗。

　　6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。

　　7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。

　　第七章安全日常巡查制度

　　二十三、防火巡查、检查制度

　　1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。

　　2、安全生产管理职能部门每周对公司进行安全巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。

　　3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。

　　4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，受检部门主管应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。

　　5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。

　　第八章安全设施管理维护制度

　　二十四、安全疏散设施管理制度

　　1、单位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。

　　2、应按规范设臵符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。

　　3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

　　4、严禁在办公期间将安全出口上锁。

　　5、严禁在办公期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。

　　二十五、消防设施、器材维护管理制度

　　1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。

　　2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。

　　3、消防设施和消防设备定期测试：

　　（1）烟、温感报警系统的测试由消防工作管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。

　　（2）消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。

　　（3）正压送风、防排烟系统每半年检测一次。

　　（4）室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。

　　（5）其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。

　　4、消防器材管理：

　　（1）每年对灭火器进行普查换药。

　　（2）每季度巡查消防器材，保证处于完好状态。

　　（3）对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。

　　（4）本辖区的消防器材由管理处负责管理，并指定专人负责。

　　第九章安全事故报告制度

　　二十六、秩序维护部制定24小时值班制度，客户服务部将物业公司24小时值班电话张贴告知业主；现场值班人员严格执行安全事故报告制度，发现事故及时如实上报，安全生产负责人、经理、部门主管第一时间赶到现场协调指挥，避免事态激化，并积极做好善后处理工作，尽快消除事故后遗症；若物业小区发生安全生产事故，无论物业服务企业是否有责任，第一时间向区房管局及辖区街镇如实报告情况。

　　二十七、火灾隐患整改制度

　　1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。

　　2、在防火安全检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各班组限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。

　　3、在火灾隐患未消除前，各班组应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。

　　4、对公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应当在规定的期限内改正并写出隐患整改的复函，报送公安消防机构。

　　二十八、用火、用电安全管理制度

　　1、用电安全管理：

　　(1)严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。

　　(2)电气线路、设备安装应由持证电工负责。

　　(3管理处下班后，该关闭的电源应予以关闭。

　　(4)禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。

　　2、用火安全管理：

　　（1）严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规定向消防工作管理部门申请“动火许可证”。

　　（2）动火作业前应清除动火点附近5米区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当的安全隔离，并向管理处借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。

　　（3）如在作业点就地动火施工，应按规定向作业点所在管理处主管人员申请，申请部门需派人现场监督并不定时派人巡查。离地面2米以上的高架动火作业必须保证有一人在下方专职负责随时扑灭可能引燃其它物品的火花。

　　（4）未办理“动火许可证”擅自动火作业者，本单位人员予以记小过二次处分，严重的予以开除。

　　二十九、易燃易爆危险物品和场所防火防爆制度

　　1、易燃易爆危险物品应有专用的库房，配备必要的消防器材设施，仓管人员必须由消防安全培训合格的人员担任。

　　2、易燃易爆危险物品应分类、分项储存。化学性质相抵触或灭火方法不同的易燃易爆化学物品，应分库存放。

　　3、易燃易爆危险物品入库前应经检验部门检验，出入库应进行登记。

　　4、库存物品应当分类、分垛储存，每垛占地面积不宜大于一百平方米，垛与垛之间不小于一米，垛与墙间距不小于零点五米，垛与梁、柱的间距不小于零点五米，主要通道的宽度不小于二米。

　　5、易燃易爆危险物品存取应按安全操作规程执行，仓库工作人员应坚守岗位，非工作人员不得随意入内。

　　6、易燃易爆场所应根据消防规范要求采取防火防爆措施并做好防火防爆设施的维护保养工作。

　　三十、义务消防队组织管理制度

　　1、义务消防员应在消防工作管理部门领导下开展业务学习和灭火技能训练，各项技术考核应达到规定的指标。

　　2、要结合对消防设施、设备、器材维护检查，有计划地对每个义务消防员进行轮训，使每个人都具有实际操作技能。

　　3、按照灭火和应急疏散预案每半年进行一次演练，并结合实际不断完善预案。

　　4、每年举行一次防火、灭火知识考核，考核优秀给予表彰。

　　5、不断总结经验，提高防火灭火自救能力。

　　三十一、灭火和应急疏散预案演练制度

　　1、制定符合本单位实际情况的灭火和应急疏散预案。

　　2、组织全员学习和熟悉灭火和应急疏散预案。

　　3、每次组织预案演练前应精心开会部署，明确分工。

　　4、应按制定的预案，至少每半年进行一次演练。

　　5、演练结束后应召开讲评会，认真总结预案演练的情况，发现不足之处应及时修改和完善预案。

　　三十二、燃气和电气设备的检查和管理制度

　　1、应按规定正确安装、使用电器设备，相关人员必须经必要的培训，获得相关部门核发的有效证书方可操作。各类设备均需具备法律、法规规定的有效合格证明并经维修部确认后方可投入使用。电气设备应由持证人员定期进行检查(至少每月一次)。

　　2、防雷、防静电设施定期检查、检测，每季度至少检查一次、每年至少检测一次并记录。

　　3、电器设备负荷应严格按照标准执行，接头牢固，绝缘良好，保险装臵合格、正常并具备良好的接地，接地电阻应严格按照电气施工要求测试。

　　4、各类线路均应以套管加以隔绝，特殊情况下，亦应使用绝缘良好的铅皮或胶皮电缆线。各类电气设备及线路均应定期检修，随时排除因绝缘损坏可能引起的消防安全隐患。

　　5、未经批准，严禁擅自加长电线。各部门应积极配合安全小组、维修部人员检查加长电线是否仅供紧急使用、外壳是否完好、是否有维修部人员检测后投入使用。

　　6、电器设备、开关箱线路附近按照本单位标准划定黄色区域，严禁堆放易燃易爆物并定期检查、排除隐患。

　　7、设备用毕应切断电源。未经试验正式通电的设备，安装、维修人员离开现场时应切断电源。

　　8、除已采取防范措施的部门外，工作场所内严禁使用明火。

　　9、使用明火的部门应严格遵守各项安全规定和操作流程，做到用火不离人、人离火灭。

　　10、场所内严禁吸烟并张贴禁烟标识，每一位员工均有义务提醒其他人员共同遵守公共场所禁烟的规定。

　　第十章安全生产工作考评和奖惩制度

　　三十三、安全生产工作考评和奖惩制度

　　1、对安全生产工作作出成绩的，予以通报表扬或物质奖励。

　　2、对造成安全生产事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不同的处理，除已达到依照国家《治安管理处罚条例》或已够追究刑事责任的事故责任人将依法移送国家有关部门处理外，根据本单位的规定，对下列行为予以处罚：

　　（1）有下列情形之一的，视损失情况与认识态度除责令赔偿全部或部分损失外，予以口头告诫：

　　A、使用易燃危险品未严格按照操作程序进行或保管不当而造成火警、火灾，损失不大的；

　　B、在禁烟场所吸烟或处臵烟头不当而引起火警、火灾，损失不大的；

　　C、未及时清理区域内易燃物品，而造成火灾隐患的；

　　D、未经批准，违规使用加长电线、用电未使用安全保险装臵的或擅自增加小负荷电器的；

　　E、谎报火警；

　　F、未经批准，玩弄消防设施、器材，未造成不良后果的；

　　G、对安全小组提出的消防隐患未予以及时整改而无法说明原因的部门管理人员；

　　H、阻塞消防通道、遮挡安全指示标志等未造成严重后果的。

　　（2）有下列情形之一的，视情节轻重和认识态度，除责令赔偿全部或部分损失外，予以通报批评：

　　A、擅自使用易燃、易爆物品的；

　　B、擅自挪用消防设施、器材的位臵或改为它用的；

　　C、违反安全管理和操作规程、擅离职守从而导致火警、火灾损失轻微的；

　　D、强迫其他员工违规操作的管理人员；

　　E、发现火警，未及时依照紧急情况处理程序处理的；

　　F、对安全小组的检查未予以配合、拒绝整改的管理人员。

　　（3）对任何事故隐瞒事实，不处理、不追究的或提供虚假信息的，予以解聘。

　　（4）对违反消防安全管理导致事故发生(损失轻微的)，但能主动坦白并积极协助相关部门处理事故、挽回损失的肇事者或责任人可视情况予以减轻或免予处罚。

　　第十一章生产安全预警制度

　　三十四、物业小区内关键位臵（特别是涉及人身安全处）设立明显的警示标志和提示标语，各部门巡查时对涉及业主专有部分的安全隐患要尽到提示义务，尽可能避免意外事故的发生。

　　三十五、对于重大节假日，各部门在节假日前一周进行节前安全自查，发现安全隐患进行整改；节假日前三天物业公司组织统一的节前安全检查、整改。

　　三十六、对于雨季汛期或高温等特殊季节、恶劣天气、集中装修期间或其他地区突发重大事故时，根据主管部门、辖区街镇、气象预报或者其他地区事故的教育启示，视情况采取内部开会、小区内张贴通知、天气预报等合适方式，及时发出安全生产的预警提示，并跟踪监督预警提示的落实情况。

　　第十二章安全生产资料存档备案制度

　　三十七、公司各部门针对安全生产工作设立专门的、系统的安全生产档案资料，如：工作管理制度、巡查记录表、员工培训记录表、报事报修维修表、各类应急预案、违章搭建上报记录等，并及时更新完善与安全生产有关的资料，既要将安全工作落实到位，也要做到有据可查。

　　第十三章高层建筑消防安全管理制度

　　三十八、高层建筑消防安全管理制度

　　1、高层建筑所属管理处负责人是主要消防安全责任人，对本单位的消防安全工作负直接责任，贯彻实施消防法律法规和有关制度；

　　2、建立消防管理机构，确定防火负责人，配备兼职安全管理人，组建义务消防队，定期进行业务培训，开展自防自救工作；

　　3、凡新、改、扩建及内部装修、安装大型壁挂广告，均应将设计图纸（方案、初设、施工图）报消防监督部门审批，经审核同意后方可施工；工程竣工后，必须经消防监督部门验收合格方可使用；

　　4、高层建筑内动用明火作业时，必须由经营或使用单位的消防安全负责人和消防监督部门批准，动火单位应严格执行动火制度，采取防火措施，做好灭火准备；

　　5、高层建筑内动用明火作业时，必须由经营或使用单位的消防安全负责人和消防监督部门批准，动火单位应严格执行动火制度，采取防火措施，做好灭火准备；

　　6、经营或使用单位的职工应掌握消防器材、设施、设备的使用方法，熟悉建筑内外的疏散路线；

　　7、建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，要保持畅通，严禁堆放物品。疏散标志和应急灯，要保证完整好用；

　　8、建筑物内应按规定和规范配备消防设施、设备、器材及报警电话等设备；消防监控室应设专人每天24小时值班，记录仪器设备的工作情况，及时处理火警信号；

　　9、建筑物内的消防设施、设备应签定维护管理合同并严格维护管理，确保完整好用；未经单位负责人和公安消防监督部门批准，任何消防设施、设备不得擅自停用或关闭。消防设施、设备、器材的管理人员，要认真履行职责，并建立档案，详细记录有关情况；

　　10、高层建筑单位应根据实际需要建立健全消防宣传检查、值班巡逻、用火用电、消防设施管理等制度，落实逐级防火责任制，严格奖罚制度；

　　11、开展经常性的防火检查，发现不安全隐患和事故必须立即报告并采取相应的措施，不得隐瞒不报或擅离职守。

　　第十四章室内停车场安全管理制度

　　三十九、室内停车场安全管理制度

　　1、停车场所属管理处的负责人对停车场的消防安全工作负直接责任，贯彻实施消防法律法规和有关制度；

　　2、建立消防管理机构，确定防火负责人，配备兼职安全管理人，按规定组建义务消防队，定期进行业务培训，开展自防自救工作；

　　3、凡新、改、扩建车场，应将设计图纸报消防监督部门审批，经审核同意后方可施工；

　　4、工程竣工后，必须经消防监督部门验收合格方可使用；

　　5、制定并严格执行用火用电管理制度、值班巡查制度、消防安全宣传检查制度、消防安全逐级责任制度等必要的消防安全制度，制定火灾应急方案，指定专人值班；

　　6、对入库车辆应确定专人进行仔细检查，消除不安全隐患，车辆应在确定地点存放，不得堵塞通道和影响消防设施的使用。入库的车辆严禁携带易燃易爆物品；

　　7、车库的电气装臵必须由正式电工按规定安装，电线须穿金属导管或不燃材料管保护，接线处应穿接线盒。车库内不得设臵移动照明灯具和碘钨灯，不准使用电炉等家用电器；

　　8、车库内严禁动用明火，在醒目的地点设防火标志。确需动用明火时（含电焊、氧焊），必须办理动火证，经单位防火负责人批准，并采取严格的安全措施确保安全；

　　9、车库内严禁进行车辆维修作业以及其他作业，严禁在通道上停车，严禁超量停车。不得存放其他物品；

　　10、车库内应按规定配备消防设施、设备和灭火器材及报警电话，并确定专人负责管理维护，使之完好有效；

　　11、开展经常性的防火检查，发现不安全隐患和事故必须立即报告，并采取相应的措施，不得隐瞒不报或擅自逃离现场。

　　第十五章安全生产管理目标

　　四十、安全生产管理目标

　　1、因安全措施不到位，造成的工伤死亡、重伤事故为“零”。

　　2、无因管理失职引起的火灾、爆炸事故。

　　3、因管理责任造成的事故负伤控制在1‰以下。

　　4、无因管理责任造成的设备原因造成的重大安全事故。

　　第十六章安全生产责任追究

　　四十一、公司对管理处进行安全生产目标考核，年终按目标完成情况实行奖惩。对发生特、重大安全责任事故，造成极坏社会影响并给公司带来重大经济损失的，要追究负责人和当事人的责任。

　　四十二、公司要对在安全生产工作中做出显著成绩的集体、个人给予表彰、奖励，并与其经济利益挂钩。对因玩忽职守、违反规章制度和管理规定而造成事故，使人民生命财产及企业效益蒙受损失的有关责任人，应根据事故性质、责任大小，分别给予行政处分和经济处罚。对构成犯罪的，移交司法机关处理。

　　第十七章附则

　　四十三、本制度适用于本物业公司公司。物业公司的安全生产、消防安全责任人离任时，应做好安全生产责任制的交接工作，新任安全生产、消防安全负责人应按照其所在岗位的职责履行安全生产责任制。

　　四十四、本安全生产管理制度的执行，从20xx年7月1日起执行。

公司物业管理制度13

　　电气维修管理规定

　　一、电气维修人员必须持上岗证，严格按照国家建设部颁发的标准《电气安装工作规程》作业。

　　二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。

　　三、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。

　　四、维修班班长在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查监督执行情况。

　　五、一般情况下，尽量避免带电工作，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔音挡板，并有专人监护。

　　六、在一经分闸即可送电到工作地点的形状和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标牌。

　　配电房管理规定

　　一、配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经许可，非工作人员不得入内。

　　二、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。

　　三、值班员应密切注意电压表、电流表，功率表的指示情况，严禁变压器空气开超载运行。

　　四、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。

　　五、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

　　六、做好配电房的防水、防潮，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。

　　停水及事故处理方案

　　水是人们生活中必不可少的，人们一天也离不开水，正常情况下，物业管理企业必须保证供水。若因管理维修等原因造成停水，应当提前通知，使产权人、使用人有所准备，因市政管网停水时，维修抢修中心应立即通知管理处，管理处与市政供水部门联系。

　　如发生跑水、漏水现象，应采取如下措施：

　　1、检查漏水的准确位置，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水阀等。若不能制止时应立即通知维修抢修中心，在抢修人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。

　　2、观察四周环境，利用现有设备工具，设法清理现场。

　　3、通知清洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响住户。

　　4、日常工作中，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

　　共用设施、设备保养规范

　　共用设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理公司对所管辖范围内物业的附属设备所进行的常规性的养护工作，应遵守下列规范：

　　一、卫生和水电设备的日常性保养。物业管理公司要负责管区范围内的计划养护、零星报修和改善添装任务。零星损坏的卫生、水电设备一般应按物业管理公司规定期限及时修理，人为损坏则要由住用者自费修理。

　　二、上下水管道、化粪池等设施的维修养护。上下水管道发生故障必须急修时，由专业人员负责，随叫随到进行抢修并定期维护。化粪池由专人定期清掏，进行保养。

　　三、消防设备的日常性保养。对消防专用水箱一般在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵的措施。

　　四、其他特种设备的日常性保养。对其他特种设备，按季度专人负责维修、管理、养护。

　　共用设施、设备维护人员操作规程

　　共用设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理公司对所管辖范围内物业的附属设备所进行的常规性的养护工作，共用设施、设备维护人员应遵守下列操作规程：

　　一、设备的日常维护保养是以设备操作人为主，主要是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。

　　二、操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情况，检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检验各系统安全装置，正常后方可投入使用。

　　三、操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作规定和安全操作规程。发现小故障及时排除，及时调整紧固松动的机件。

　　四、下班前一般须留一定时间对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑等。

　　五、专业维修人员的巡回检查，主要是检查操作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作人员日常保养，制止违章操作行为。在遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排除。

公司物业管理制度14

　　为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。

　　一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具

　　体工作目标，严格履行自己的职责。

　　二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）

　　三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。

　　四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。

　　五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。

　　六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）

　　七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。

　　八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。

　　九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。

　　十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。

　　十一、工作时间定为每天8小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员安排其他时间补休（法定节假日据情况安排休息）。

公司物业管理制度15

　　为加强公司现有车辆的管理,积极配合各部门工作开展,合理使用公司车辆,特制定公司车辆管理规定如下:

　　第一节车辆使用管理

　　第一条、公司现有车辆由行政办公室统一管理,备用钥匙及车辆管理档案由行政办公室保管。

　　第二条、各部门因公用车(包括行政办公室),应于前一工作日下午17:00前,填报《用车申请单》由部门经理签字报行政办公室。

　　第三条、节假日、双休日因公用车及周一用车申请,应于周五下午16:00前报至行政办公室。

　　第四条、为节约车辆开支,行政办公室将根据各部门用车计划,按照工作的轻重缓急、路途远近和路线的合理性调配安排车辆。当需要合并使用时各部门应积极配合。

　　第五条、车辆使用人应树立交通安全意识,自觉遵守交通法规。行政办公室确保各部门用车前的车况具备使用条件,并对驾驶人进行车况交底,抄出车公里数,收车时由行政办公室检查车况并抄收车的公里数。

　　第六条、在使用中车辆发生问题或发生意外,驾驶人应尽量避免或减少风险并及时与行政办公室联系,以便妥善处理。

　　第七条、在车辆使用期间发生交通事故,车辆丢失等情况,公司将视使用性质、车辆受损情况、责任轻重等因素要求车辆驾驶人予以经济赔偿。

　　第八条、在车辆使用过程中发生交通违章,由当事人承担责任,如因违章给公司带来经济、名誉的损失,一切责任由责任人承担。

　　第九条、公司个人因私使用车辆在不影响工作的前提下由借车人申报《用车申请单》及用车保证书交项目经理审批,经批准后使用。使用期间车辆驾乘人员发生问题一律由借用人承担。因私用车的一切费用由个人承担,同时向公司缴纳一定的车辆磨损费。

　　第二节加油登记

　　第一条、因公用车由行政办公室统一负责对车辆进行加油工作,驾驶人临时加油需征得行政办公室同意,加油后一律填写《加油记录》(在车辆上已配备加油登记表,内容包括:加油时间、公里数、加油人等)。

　　第二条、行政办公室视平时借用车违章情况,严格控制借车驾驶人选。

　　第三条、对不爱护车辆,不认真执行加油登记制度,不遵守交通规则的员工,公司将予以批评警告,对屡教不改者,将视情况给予相应经济处罚或拒绝其驾驶公司车辆。

　　第三节车辆的维护、保养

　　第一条、行政办公室统一负责公司车辆日常维护、定期保养、保险及验车等事宜。

　　第二条、行政办公室负责对车辆日常使用进行监督指导。

　　第三条、行政办公室于每周对车辆进行安全检查,发现问题及时处理,并在每月月底前将车辆情况进行统计汇总。