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房地产项目计划书

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  引言

  根据对润业苑新项目的基本剖析,大家觉得这将是一个延展性特别强的新项目,根据专业的销售和方案策划实际操作,它不仅可表现出房地产商的整体实力和品牌形象,更应在花园洋房销售市场上独树一帜。

  我公司通过长期的市场调查,依据销售市场所体现出的环境,融合自己所累积的工作经验,明确提出紧密结合销售市场的提议供贵公司参照。

  如能荣幸变成贵公司的合作方,到时候将依据实际材料给予一套体系的具有必要性的市场营销策划汇报,以飨贵公司火眼金睛。

  一、市场背景

  济南房产销售市场日趋标准,总体处在升高趋势,在行业市场进步的历程中,我公司觉得可分成两个阶段,每一个环节销售市场组成因素的特点,浅析如下所示:

  (一)九九年以前,处于被动市场销售的爆利环节:

  客户资源特点:以高收入者为主导,追求完美真实身份与影响力的表明,这时销售市场挑选范畴小,顾客选购存有一定片面性。

  房地产商特点:政府部门对开发公司的整体实力规定不紧,房地产商整体实力参差不齐,受陈旧观念拘束比较严重,不高度重视客户资源心理状态及行业市场发展趋势特点,主观性开发设计,追求完美爆利,无品牌效应,对技术专业市场销售组织极其抵触。

  新项目特点:商品方式单一(双层为主导),欠缺特点,不重视总体规划,且有显著地区性特点(集中化在济南千佛山附近)。

  市场销售特点:无总体营销推广构思,盲目跟风追求完美暴利,标价较高,且无合理的主要表现及宣传策划技巧,不重视牌子的养成和塑造。

  (二)XX年之后,震荡中迈向标准的转折期

  客户资源特点:客户资源层级普遍,要求多元化,在新楼盘购买及消费观念上趋向客观,这时股民交易慢慢成为了销售市场主力军。

  房地产商特点:迫不得已市场竞争的工作压力,房地产商积极寻找新的研发核心理念,对市场营销策划核心理念慢慢接纳,与此同时技术专业市场销售优秀人才产生的现代化核心理念也影响到了房地产商的观念,逐渐重视客户资源要求,慢慢向以产定销的线路看齐。品牌效应已大大的提高,很多整体实力雄厚、核心理念优秀的异地开发设计公司紧紧围绕济南房产销售市场的较好发展前途,从而陆续占领济南市销售市场。与此同时因为政府部门对土壤资源开展统一管理方法,土地价格逐渐升高,而促进开发设计公司摆脱爆利环节,盈利趋向有效,这时一部分资产整体实力弱、管理方法不健全、开发设计核心理念老旧的中小企业将遭遇严峻形势。

  新项目特点:商品多样化,在仍然以双层为主导的与此同时,花园洋房逐渐为销售市场认同,高层住宅也攻占一定市场占有率。地区限定日渐被摆脱,小区设计趋向有效,特点独特,而且住宅小区质量不断提高。

  市场销售特点:价钱趋向有效,销售市场发生融合趋势,营销策略随技术专业市场销售组织的干预逐渐为销售市场接纳,工作人员日趋系统化,宣传方式持续翻修。

  在以上销售市场环境下,顾客、销售市场及房地产商好多个层面都发生了很大转变:

  1、客户满意度的转变

  ø能承担价钱在2500元/m2下列新楼盘的顾客,已由前期的纯粹追求完美达到定居规定、工程施工质量,向追求完美舒适度、安全系数、私密方位变化。

  ø针对能承担2500-4000元/m2价钱的顾客,在追求完美以上规定的主要基本上,更加重视新楼盘的个性化、含义及增值发展潜力,对社区的总体规划规定较严苛。

  ø能承担4000元/m2以上的顾客,相对性前二种顾客而言已经有了质的提升,在挑选新楼盘时,最看重的是享有,追求完美一种核心理念和含义,与此同时对房地产商的资质证书、新楼盘的名气、社区环境也十分重视。

  2、市场环境的转变:

  地形地貌:逐渐摆脱了地区限定,销售市场多方位发展趋势,从传统的的运用地区创知名品牌,到创品牌而创地区。

  商品自然环境:商品多样化,双层仍为主力军,花园洋房发展趋势较快,并慢慢为销售市场所接纳。

  在其中:

  花园洋房发展趋势分三个环节:

  (1)以九九年开发设计的花园洋房小区泉景x四季花园为标示,花园洋房作为新的研发核心理念进到济南市销售市场,并加入了南方地区专业的营销方式并做好外包装方案策划,重视了早期宣传策划,造成极大冲击性,早期市场销售做到较好的实际效果。

  (2)以金泰花园、洪西花苑、大明朝翠庭、金冠花苑等点试花园洋房的大量开发设计为标示,花园洋房销售市场进到猛烈市场竞争环节,这时房地产商追求完美高建筑容积率、高毛利率,造成花园洋房价格较高,而且点试花园洋房的工程建筑缺点慢慢曝露,因而点试花园洋房展现昙花一现的形势。

  (3)销售市场以客户资源的选取为导向性,再度转为精致化的立式花园洋房方位发展趋势,而且日益展现出产业化、特色化的特点,这时的意味着新楼盘为历东花园、汇苑家园3。

  3、房地产商的趋势分析

  ø开发设计核心理念由传统式的单一方式向多元化、个性化、品牌化、核心理念化方位变化,并逐渐构建了知名品牌意识,具有了极强的市场竞争观念。

  ø营销推广层面:市场竞争的猛烈推动了营销手段的持续翻修,由炒园林绿化、炒智能化系统、炒特色化、炒支付方式,到下面的炒核心理念、经营规模、知名品牌,而且营销推广已愈来愈成为了一种全过程性方案策划个人行为,务必重视早期准备工作,要了解本地状况并与之融合,掌握顾客心理状态。

  二、项目分析报告

  1、基本情况:

  此案坐落于济南解放路东首,西接济南的cid(高新科技商业中心区)山大路,这也是市人民政府的重点项目建设,它的盛行一定会辐射源到附近,进而带动区域经济的兴盛。东邻高新产业经济开发区,诸多著名国际性中国大企业项目投资在此,此案正处在这两个发展地区的中心部位,交通出行便捷,地区的升职发展潜力极大。

  2、地区交易工作能力剖析:

  经济发展水准:

  总体交易人群主力军仍为较为重视生活品质的中高阶层,社会发展层级也以行政机关工作员为主导。

  伴随着附近配套设施的逐步完善和齐备,该地区将集中化变成高端新楼盘的汇聚的地方。这也将摆脱原来的范围内交易人群和范畴,变成跨地区交易的一块故土。

  3、客户资源精准定位:

  因为此案属中高档新楼盘,受价位限定,客户资源面比较狭小,依据客户资源所在的地区、社会地位、买房用意、买房时长等区别作如下所示剖析:

  (一)当地客户资源:

  该类客户资源为此案客户资源之基本,且为前期客户资源之主力军,我公司觉得主要是有下列种类:

  私营企业小区业主:有比较深厚的经济能力,工作比较稳定,有广泛性的交际关联,而且有充足的悠闲的时间去品位、享受人生,对新思想有很强的接受程度,但有着理智的思索与分辨,大多数为二次购置产业。对地区及相对应增值发展潜力比较重视。

  政府官员:该类人员具备较高的社会地位、平稳的收益,大多数已经有企业分派的住房,但期待一个更加私秘、高端的生活家居。该类群体对级别、安全性、私秘及小区设计、配套设施有较高规定。

  白领阶层:该类顾客具备高文凭、高工资的特性,追求完美高品位的日常生活气氛,以显出自身的使用价值。这一部分客户资源对小区级别、配套设施、名气等比较关注。

  年轻成功者:此一些人有着灵巧的思索、较高的收益,社会地位起始点高,追求完美现代化的名流日常生活。这类客户资源关键挑选小户型房子,但占比比较有限。

  总结:当地客户资源大多数为二次或三次购置产业,且以规范房型为关键要求。

  (二)异地客户资源

  该类客户资源是此案进行总体市场销售并在较大范畴内及更高层次的上塑造知名品牌之所必不可少,可分成下列种类

  异地驻济公司领导层管理者:该类群体大部分为派遣工作人员,收益高、单身男女,重视日常生活的品尝与个性化的展现自我,与此同时期待有一个温暖、私秘的生活环境,对知名品牌、地区、交通出行、配套设施、游戏娱乐比较重视。

  外资公司驻济高层住宅管理方法人员:加入wto后,外国投资将大大增加,外界管理者增加,该类客户资源关键对配套设施、交通出行、物业管理服务、智能化系统比较重视,将变成此案中后期客户资源开发设计的关键。

  三、项目定位

  此案坐落于济南的,配套设施及市政工程配套设施健全,有优良的当然及自然环境,相对性于别的市场竞争新楼盘在未来行业竞争中占据其他新楼盘无法相比的优点,因而我公司提议将此案定坐落于:会以养的房屋——滋润大城市皇室。

  总的来说,在此案总体目标客户资源中,关键要求点有下列几层面:

  1、地理环境。

  2、交通出行功能分区充裕。

  3、市政工程与公共配套设施皆比较齐备。

  4、小区规划有效。

  5、智能化系统水准高。

  6、有强有力的升职发展潜力。

  7、房型好用、舒服。

  四、商品提议

  因为此案不具有突出的规模化优点,国此在配套设施应该保证“人无我有”人会有我精”,借助特有的内部结构设备进一步提升此案所在的层级,实际提议如下所示:

  (一)小区配套设施

  1、供暖:选用日式路面供热系统

  原因:a无暧气片以及立管,提升使用的面积,而且宜放置家俱。

  b室内温度平衡、平稳,各屋子气温可单独调整操纵,具备

  运动健身作用。

  c辐射源采暖,无空气对流,环境卫生、清洁。

  d有利于设落地玻璃窗。

  2、门、窗:单独立户门配可视楼宇对讲防撬门,房间内选用木制夹板门,大客厅设落

  地窗,其他屋子配两层空心铝合金门。

  3、保安人员系统软件:多方位的防盗系统控制系统,红外感应报警设备,设消防安全电

  梯,公共场合组装全自动磁感应设备,随时随地检测火灾。

  4、信息管理系统

  有线电话:城区规范有线数字电视数据信号及电视卫星系统软件。

  通信设备:预埋两个idd手机插孔。

  互联网:光纤宽带入户口,并预埋管道。

  5、餐厅厨房、淋浴室:墙面镶砌高端造型艺术地砖封顶,铺装防滑地板砖,配置整

  套高端厨具设备,矿泉水入户口。

  6、洗手间:墙壁镶砌一般地砖封顶,铺装防滑地板砖,设三盆。

  (二)此案双层商业写字楼为临街场地,提议屋顶修建能意味着此案设计风格的造型设计,并非坡屋顶。

  (三)建筑立面原材料及色调

  提议选用高端建筑涂料,色调选用三段式,底端一部分用深咖啡色或赭石色,中间为米黄色或中淡黄色,上端为浅黄或乳白色。

  原因:a建筑涂料容易清洗,再次涂刷就可以焕然一新,如产生墙体渗水易

  查出来,而用墙砖则不容易查出来。

  b粽色和赭石色充分体现此案的质感与时代气息,总体的暖色彩搭配衬凸显与众不同的太阳住房的时期觉得。

  (四)园林绿化布局:依据小区里的容量指数,此提议正常情况下住宅小区总体走专而精的线路,根据精巧的溪亭,衬托小区氛围。在园林绿化布局上应争得完成垂直绿化;即草坪、灌木丛、植物互相配搭,相互之间组成。以各具特色的庭园设计提高住宅小区里面的人文和自然环境风韵,提高社区品牌形象。

  (五)整体规划合理布局:要在完全达到绿化园林的与此同时,适度提升运动设施的基本建设,把身心健康主题风格引进住宅小区,既是品牌提升的必须也是对客户承担的真实性主要表现,那样比较容易造成顾客的认同。

  (六)户型图设计:户型设计应充分考虑顾客的现实选购工作能力和生活方式,总面积应在100——180平米中间,适度保存200——250平方米的大户型房子,总面积配制应把握在销售市场交易的具体去化工作能力基本上。

  (七)房型设计风格:落地玻璃窗设计方案,室室全明,要让顾客真真正正感受到太阳的觉得。

  五、推案对策

  (一)售楼部开店选址:

  我公司提议售楼部向主干路周边转移,在解放路周边基本建设、装饰设计含有新楼盘特点文化的奢华售楼部。

  原因:

  (1)该地区为济南市主干路,工作人员层级较高,有很大的客户资源发展潜力。

  (2)工作人员流动率大,易扩张名气。

  (3)交通出行功能分区比较发达,便捷顾客资询。

  缺陷:资金投入花费高。

  (二)推案实际操作环节及实际操作目地

  此案实际操作由预售房逐渐,我公司提议将此案实际操作分成三个环节:

  第一阶段:创建销售市场人气值,造成销售市场冲击性,构建新楼盘知名品牌,资金回笼。

  原因:

  (1)此案为同期开发设计,必须很大的资产,早期的回笼资金对适用中后期的研发实际意义极为重要。

  (1)中、中后期的市场销售取得成功关键取决于早期创建的优良销售市场人气值,从而而

  产生的稳步发展,因而,此案能不能尽早去化,重点在于早期能不能建

  立销售市场人气值,造成销售市场震惊。

  在这里环节应留意早期的价钱制订,规定与总体融合,为中、中后期的使用搞好埋下伏笔。

  原因:

  价钱是全部营销战略中极期关键的一部分,如全部环节的价钱对接不太好,将致使所有工程项目的不成功(如大明朝翠庭因价钱制订不科学而造成在市場上挫败。)

  第二阶段:创建知名品牌,在着眼于当地客户资源的基本上,扩展客户资源面,造就相

  对较高的盈利。

  原因:

  (1)第三阶段的市场销售主要是借助前两环节创建的知名品牌支撑点。

  (2)在第二阶段,此案的影响力及知名品牌已创建,如能向更广的泛围内扩展客户资源,则可能为创建新楼盘品牌网站品牌形象及其造就盈利造就更加资源优势。

  第三阶段:获得最大盈利,根据新楼盘知名品牌将房地产商品牌形象提升至更高端。

  (三)定价策略

  现阶段销售市场竞争激烈,实际操作周期时间不适合太长,不适合作大范畴的调价,因而,我公司提议前期以较低价钱进入市场,造成市場关心,创建人气值,随施工期进度开展调整,在出零、行为主体到顶、完工三个环节作大的提高,以带动销售市场。

  总体实际操作完毕后,将平均价操纵在3500元/平米,实际推案对策及各时期的价钱制订,待彼此确认合作关系后报与贵公司参照。

  六、广告策略

  (一)主广告策略:

  突出小区无可比拟的内部结构优点,以“会生活的人挑选会以养的房屋”为主导广告策略。

  原因:此案的内部结构优点无可比拟,别的新楼盘无可比拟,此案由预售房逐渐销

  售,如纯粹宣传策划小区质量,存有真实度的问题,而地理环境的优点

  及花园洋房的建筑形式不言而喻,易被顾客接纳,吸引住,则造成销售市场冲击性相对性非常容易。

  (二)各市场销售期需求

  1、正确引导期:可根据软文广告、主题风格宣传活动等方式开展前期正确引导,关键详细介绍小区的地理位置优越性及内部结构配套设施开发设计意识等。

  2、新房开盘期:主推自然环境优点,融合灵活性的支付方式及特惠对策吸引住顾客,创建人气值。

  3、正常的市场销售期:进到宣布市场销售过后,在主广告策略统一提领下,分期付款呈现房型、配套设施、园林绿化、交通出行、文化艺术、商业服务、景色等质量,使之变成一广告宣传系列产品。

  原因:

  (1)会让小区整体优势全方位呈现。

  (2)可维持每一期发布广告宣传的自觉性,即宣传策划内容丰富。可持续维持销售市场鲜度,撞击力长久。

  (三)媒体广告挑选

  1、电视机——以品牌形象广告宣传为主导,融合综艺节目性广告宣传。

  2、报刊——软文广告与硬广告宣传融合。早期根据软文广告开展正确引导,宣布市场销售期根据硬广告宣传开展冲击性

  3、车身——关键挑选能直通此案的及其通过关键公共性场所等热闹区域的公共汽车。

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