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有效合同范本4篇

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  近几年来,房屋租赁合同纠纷的数量在房地产纠纷总量中所占的比例一直呈上升趋势。这个问题已经越来越引起管理部门和广大民众的重视。笔者认为,能够最大限度地避免这类纠纷发生的最好办法就是:在签订房屋租赁合同的时候,在合同中明确租赁双方当事人的权利和义务,确保房屋租赁合同具备相应的法律效力。而“确保房屋租赁合同具备相应的法律效力”又是其中的根本。那么,如何判断房屋租赁合同是否具备法律效力呢?

  当房屋的出租人和承租人双方签订了房屋租赁合同之后,可以从4个方面审查这个房屋租赁合同是否具有相应的法律效力。

  一、合同的主体

  即房屋的出租人与承租人是否具备民事行为能力,出租人是否为出租房屋的所有人或合法使用权人等。

  二、房屋的本身

  根据我国相关法律、法规的规定,有下列情形之一的房屋是不得出租的:未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;我国有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  三、房屋租赁合同的内容

  当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高,或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时,这样的房屋租赁合同均是无效的,不受法律保护,租金依法没收。

  四、登记备案情况

  我国相关法律明确规定:“房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后,房屋租赁成为事实之前,应向当地房产管理部门办理相关登记备案手续。”

劳动合同中提前两个月通知的约定有效吗?
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  劳动合同中提前两个月通知的约定有效

  【裁判要旨】

  根据劳动合同法的相关规定,劳动者提前30日以书面形式通知用人单位,可以解除劳动合同。如果劳动合同约定劳动者离职须提前2个月通知,该约定亦有效。

  【案情】

  马新骅在恩克雅国际货物运输代理公司(下称恩克雅公司)任操作工,合同期限至XX年12月31日止,合同约定马新骅自愿离职须提前两个月提出。XX年7月14日,马新骅因个人原因递交辞职报告后继续工作。8月25日8时,因雨天路滑,马新骅整理货物时不慎摔跤致脚扭伤。9月13日,恩克雅公司口头通知马新骅不用上班。9月23日恩克雅公司为马新骅申请工伤认定,11月11日马新骅被认定为工伤。

  XX年9月23日,马新骅向上海市松江区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁,要求恩克雅公司支付违法解除赔偿金1.8万元。仲裁委员会审理认为,马新骅没有证明其辞职后“恩克雅公司不同意”,也未能证明“之后恩克雅公司口头解除劳动合同”,因此恩克雅公司没有解除劳动合同。仲裁裁决:不支持马新骅的请求。马新骅起诉至上海市松江区人民法院,要求恩克雅公司支付违法解除赔偿金1.8万元。

  【评析】

  1.劳动合同法第三十七条规定的30日预告期是下限 为保护弱势劳动者,法律强制性的赋予了劳动者对劳动合同予以单方、无理由解除的权利,但为维持劳动关系必要的平衡性和避免权利滥用或给劳动合同相对方造成不必要的影响,法律也规定劳动者行使单方解除权时须提前30日通知用人单位。既然劳动者提前30日可以解除劳动合同,那么提前超过30日当然也可以解除劳动合同。因此该30日是预告期的下限。

  2.离职须提前两个月通知的约定应属有效 有观点认为,法律规定劳动者只要提前30日通知即可解除,本案中约定须提前2个月,加重劳动者的义务,因违反法律强行性规定而无效。

  笔者认为,既然是权利,劳动者当然可以处分。马新骅通过劳动合同约定离职须提前2个月通知的形式,处分了提前30日即可解除劳动合同的权利。该约定是双方真实意思表示,而且,提前30日系法定期限的下限,因此该约定亦不违反强制性规定,应属有效。虽然该约定确实是略微加重了劳动者的义务,但加重该义务是由于通过谈判、劳动者让渡了部分权利(通过谈判劳动者可能在工资、奖金等其他方面获取了更多的利益),是劳动者自主自愿的行为,其履行该义务,符合诚信原则。与民事合同的解除权相比较,劳动者已享有了非常宽泛的单方解除劳动合同的权利。现双方通过约定自愿适当限制该权利,应允许。

  3.XX年9月13日恩克雅公司没有解除劳动合同 劳动者享有的预告解除权是形成权,无须用人单位同意。因此恩克雅公司在9月13日通知的行为并不是解除劳动合同的意思表示,而是用人单位行使管理权的一种体现。一般而言,劳动者离职时,通常需要劳动者所在部门、人事部门及主管领导协同作为方能实际交接,由此用人单位内部需确定一个可以办理各种相关手续的日期,并告知相关部门。用人单位作为一个拟制的法律主体,当为一定行为的时候,特别当表意机构与执行机构不一致的时候,其自身意思表示需要通过语言或文的方式在不同部门之间流转,这也就使得用人单位在劳动者离职时通常会有不同形式的通知分发至用人单位内部的不同机构,这样的通知亦常会发分至劳动者本人。由于劳动合同约定离职须提前2个月通知,因此7月14日恩克雅公司收到辞职报告后,仍可要求马新骅继续履行2个月的劳动合同。9月13日恩克雅公司口头通知马新骅不用上班的真实意思是确认该2个月已满,马新骅可至相关部门办理离职手续。正是由于马新骅提交辞职报告在前,恩克雅公司才有了后续的口头通知,两个行为之间存在因果关系。

  实践中,用人单位解除劳动合同总会基于这样或那样的原因,如不胜任工作、违反劳动纪律等。将马新骅与恩克雅公司的两个行为割裂开来,强行认定本案中恩克雅公司没有任何基础原因即解除劳动合同,与实践中常见的情形亦有不符。

  【裁判】

  松江法院认为,法律规定劳动者提前30日通知用人单位,可以解除劳动合同;合同约定离职须提前2个月,上述规定及约定涉及劳动者的通知义务,不需用人单位同意。虽然马新骅7月14日表明离职意愿,但之后仍继续工作,直至工伤事故,此后亦断续工作,表明马新骅在履行劳动合同。由于8月15日之后马新骅未再次表示离职意愿,因此其离开的原因是9月13日恩克雅公司通知不用上班,本案系恩克雅公司解除劳动合同。恩克雅公司没有证明解除的合法性,系违法解除,应支付赔偿金。

  松江法院判决:恩克雅公司支付马新骅赔偿金1.8万元。

  恩克雅公司不服,向上海市第一中级人民法院提起上诉,请求改判不支付赔偿金。

  上海一中院认为,本案中恩克雅公司与马新骅签订的劳动合同中关于离职须提前2个月的约定系双方真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。马新骅于XX年7月14日提出辞职后继续工作至9月13日,系履行劳动合同的约定;同年9月13日恩克雅公司口头通知马新骅不用上班,系告知马新骅的辞职行为于该日产生相应的法律后果,并非恩克雅公司解除劳动合同的意思表示。恩克雅公司没有解除劳动合同,不应支付赔偿金。

  上海一中院终审判决:撤销一审民事判决;改判恩克雅公司无需支付赔偿金。

如何写借款合同才能有效规避“赖账”风险?
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  一、借款时写“借条”、不写“欠条”。

  借条是借款人向出具的借款局面凭证,表明双方有借款关系;而欠条通常要基于双方曾有经济往来,是一种结算凭证。

  二、借款可将双方约定利息写进借条。

  民间借贷可以约定利息,凡双方约定的利息不超过银行同期贷款利率的四倍都受法律保护,口头约定、没有约定或约定不明,一旦发生纠纷,除借款人承认的,一般都视为不支付利息,出借人的利息诉请也往往不会被法院支持。

  三、借条一般最好约定借期和利息的起算点,欠条可以约定还款期和逾期未还的罚责,以避免欠款一方长久不还欠款而造成权利人再想主张权利时超过诉讼时效。

  比如甲乙是好朋友,甲借给乙5万元钱,乙打了张欠条给甲,但没约定还款日期,两年后,没有诉讼时效中断、中止、延长的情形,甲向法院起诉要求乙还款,甲很有可能因为超过诉讼时效而无法胜诉。因为欠条从欠款人出具起就开始计算诉讼时效,一般诉讼时效期间是两年,甲两年后才去主张权利,自然就丧失了诉讼时效。如果当初乙给甲打的是借条,没有约定借期,根据法律规定,甲可以随时要求乙还款,也可以催告乙在合理期限内还款,如果乙在催告期没有还款,此时才开始计算两年诉讼时效期间,那么自此在两年内起诉,法院都会支持甲的诉请。所以一之差,意义不同。

  四、借条上的出借人、借款人要写准确姓名并避免同音不同。

  即使是亲戚、朋友之间的借款,也写明与当事人身份证件上相同的姓名,避免写成“王兄”、“李姐”、“阿梅”等等,最好在落款处加上借款人或欠款人的身份证号码,以便发生纠纷起诉时,根据法律要求要有明确的当事人才可以被法院受理。如果是公司借款,还应当关注公司是否在工商部门注销、公司的准确名称、地址、法定代表人名称。

  五、借条内容要表述清楚明确、避免产生歧义和误解。

  如甲向乙借款6万元,后甲还了乙2万元,甲重新给乙写了借条一份:“甲借乙6万元,现还欠款 2万元”,这里的“还”可以理解为“归还(huan)”,也可以理解为“还(hai)差欠款”,如果产生歧义,对出借人不利。

  六、借条或欠条最好都一式两份,双方各执一份,避免有一方在条据上做手脚。

非法建造房屋的租赁合同是否有效
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  未经合法批准建造的房屋,因其标的物具有违法性,该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

  相关案例:

  XX年12月10日,一家玩具厂将5间临街门面房出租给个体工商户王先生,双方签订的《租房协议书》约定:租期自XX年12月10日起至XX年12月9日止;每年租金2.5万元,租金每半年付一次,每次付款提前10天;王先生期满未支付租金,玩具厂有权单方面解除合同并收回房屋。

  王先生承租门面后,3间用于经营汽修店,2间给妻子开小吃店。XX年12月10日始,王先生就不向玩具厂交纳房屋租金了,经多次催告无效后,被玩具厂告到法院,要求解除双方签订的《租房协议书》,王先生承担自XX年12月10日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。

  法院审理后查明,玩具厂出租的房屋系占用耕地而建,没有合法的产权手续,故出租房属于违章建筑。

  案件在审理过程中存在分歧意见。

  第一种意见认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效,我国法律禁止非法占用耕地建造房屋,故建在耕地上的建筑物属非法建筑,出租非法建筑属违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效。

  第二种意见认为,应当区分非法建筑行为和出租行为,建筑行为违法属于行政法规范的范畴,应受到行政法的制裁;出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为,其效力不受建筑行为的影响,故租赁物为非法建筑不影响租赁合同的效力,本案亦无其他影响合同效力的因素,故租赁合同应为有效。

  笔者同意第二种意见,理由是:

  占用耕地建筑房屋的行为属于土地管理法禁止的违法行为,应受到相应行政处罚甚至追究刑事责任,但其民事法律效果为建筑人取得建筑物所有权。我国《土地管理法》第74条规定,违反本法规定,擅自在耕地上建房破坏种植条件的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第83条规定,依照本法规定,责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的,建设单位或者个人必须立即停止施工,自行拆除;对继续施工的,作出处罚决定的机关有权制止。

  可见,未经允许占用耕地建房的行为应属违反土地管理法的行为,应受到相应的行政处罚。情节严重的,追究刑事责任。但是,也应当看到,土地管理法所规范的只是占用耕地进行建房的行为,对于已经占用耕地进行建造了的房屋,应由行政执法机关责令拆除,但并未对已经建好的房屋是否可以使用(包括出租),未做出禁止性规定。所以,尽管违法建筑的行为人根据行政法要受到行政处罚,但在民法上其仍然是违法建筑的所有权人。在无其他影响租赁合同效力因素的情况下,该租赁合同应当认定为有效。

  因此,本案中王先生与玩具厂签订的《租房协议书》合法有效,因承租人未按约定交纳租金,构成违约。按我国《合同法》第227条的规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同,并要求王先生承担自XX年12月10日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。

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