物业管理方案

　　某新项目物业管理方案 一、 简述 某新项目坐落于甲县里东，将是甲县新区及行政部门、文化艺术、体育文化、经济中心，地理环境，物业管理增值发展潜力极大。从而优良的物业管理环境，某社区的物业管理服务水平将更显关键。 二、总体目标 落实房地产商开发设计某住宅小区新项目设计构思，引入大城市物业管理服务核心理念，根据优质的业务将某小区管理成都居住小区，让客户在县里里享有现代都市气氛。并使物业管理作用充分发挥较大，推动某物业公司资本增值。塑造某事管企业知名品牌， 三、机构 物业管理服务领域是一小规模领域，现阶段大部分物业管理服务公司处在亏本情况。因而，物业管理服务公司的机构要更为简约、好用，减少机构窝里斗及人资成本费等。 意见反馈 运行机制 组织架构图 运营自然环境图 四、 人事部门 人事设定标准：一人多岗，不必因人定岗定责。预估16名职工（按全部住宅小区交货时设计方案）。 编号 职位 总数 工作职责 备注名称 1 主管 1 在股东会领导干部下，全方位承担运营等。 2 经销部负责人 1 实际运营事务管理、人事部门等。 3 公务员 3 公文、会计、人资、后勤管理等。 财务会计要持证上岗 4 物业管理员 1 实际物业管理服务、室内装修管控、收费标准、设备维护服务项目等。 5 安全性保卫员 7 保安、电子巡更、停车场管理、小区域内公共秩序等。 6 水电安装 1 公共区域水电工程设备维护保养、水电维修工服务项目等。 7 清洁员 2 公共区域环境卫生保洁服务、绿化管理等。 招聘员工后即由公司聘用的物业管理管理顾问公司开展学习培训，技术骨干职工将送市主管机构的专业技能培训构造学习培训。培训率100%。 五、 运营预测分析 a) 营业收入： 19.14万余元（本年度，下列省去） l 物业管理费用：11.34万余元 应收款 12.6万余元 30000x12x0.35=126000（元） 预估收益 11.34万余元（上缴率90%） l 检修附加费：0.5万余元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万余元 b) 开支：20.25万余元 l 工作人员福利待遇：14万余元 l 办公费用：2.5万元（办公室、安全性保卫、园林绿化、保洁服务、消毒等） l 维护保养花费：1.5万余元 l 税费：1.05万余元 l 不可预见费用：1.2万元 c) 润亏：-1.11万余元 d) 物业管理接手期内 早期资金投入：10万余元（办公室设备购置费、通讯器材、员工工服配备费、安全性保卫用具、园林绿化等） e) 共享性附加费组成计算：21.962万余元/年， 0.61元/月x m2 （1） 职工的薪资和按照规定获取的福利费用 编号 职位 总数 标准工资 薪水总计 1 主管 1 1200 1200 2 经销部负责人 1 800 800 3 公务员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全性保卫员 7 500 3500 6 水电安装 1 700 700 7 清洁员 2 400 800 职工薪酬总计 9600 职工薪酬总计：9600元/月；115200元/年 褔利：115200x23%=26496（元/年） 总计：14..17万余元/年 （2） 公共设施设备维护及汽车保养费用：1.5万余元 （3） 园林绿化服务费：小区绿化率45% 1.04万m2x1元/年x m2 =1.04万余元 （4） 日常保洁费：2人x12月x80元/月x人=0.192万余元 （5） 安全性保卫费：7人x200元/年x人=0.14万余元 （6） 招待费：按管理者职工薪酬25%测算 5.52万余元x25%=1.38万元 （7） 固资折旧：按10%测算即 1万余元 （8） 税金：按营业收入5.5%交纳即 1.052万余元 （9） 保险费用：暂不购买保险 （10） 有效盈利：按营业收入8%测算 1.36万余元 但为缓解小区业主压力，我公司将根据纵向一体化、特约服务，严格控制运营成本等多种对策增加利润，降低开支，进而减少共享性附加费价钱，拟将政府部门消费水平主管机构申请本住宅小区共享性附加费价钱具体指导价位为0.35元/月x m2 。 六、 前期物业接手 a) 派物业管理员、水电安装等工程项目专业人员参加工程竣工验收（无工程验收权，仅可从物业管理服务视角向房地产商提意见）。 b) 物业管理接手工程验收 l 既需从将来物业管理维修保养管理方法的方向开展工程验收，也应立在小区业主的态度上，对物业管理开展严苛的工程验收，以维护保养客户的合法权利。 l 是物业管理根据竣工验收后，对物业管理主体工程安全性和应用作用的再工程验收； l 供电系统、给水排水、环境卫生、路面等专用设备设备能正常的应用； l 房子幢、户编码已经相关部门确定； l 贯彻落实物业管理的质保事项（质保义务、保修期、质保范畴）。保证质保新项目、限期、规范、义务、方法的贯彻落实，重要质保新项目细则与工程图纸校检及时； l 接手工作组按《图纸资料移交清单》，技术文档开展对照检查，发觉产权年限、技术文档有错漏的，应以书面通知汇报房地产商，要求给与帮助处理。 l 接手工作组按《设备移交清单》，对各种机器设备按总数、规格型号、特性、容积等开展对照检查，发觉接手机器设备（设备）与移交清单不符合或有错漏的，应以书面通知汇报房地产商，要求给与帮助处理。 l 接手工作组对每件楼房的水、电、土建工程一部分开展全方位查验，并将检查记录在籍，对看到的问题应立即催促相关企业快速处理。 l 在质保期内，因工程施工、组装、机器设备等原因造成的产品质量问题，企业应查清缘故，立即汇报房地产商，要求快速处理。 l 抄水、电、气表的实数，纪录报备。 l 接手工程验收中若发现问题，应确立处理完毕，承诺限期催促房地产商催促承建商对存在的不足结构加固加肋、修整，直到彻底达标。 l 接手工程验收符合规定后，物业管理服务公司应签定工程验收达标凭据，审签接手文档。 l 当物业管理服务公司颁发了接手文档，申请办理了必不可少的流程之后，全部物业管理工程验收与接手工作中即 进行。 七、 进伙 1、准备工作 l 社会治安层面：住宅小区四周种绿蓠或组装护栏；加设报警设备；统一组装防盗窗、防护窗或铝金窗； l 车辆安全管理：加设区段道路标识；封闭小区由好几个进出口到一进一出；加设自行车棚；结构加固架空层停车库； l 垃圾清理：加设垃圾站(屋)或垃圾清理站等 l 楼梯道灯：改成led节能灯(如：感温、语音控制或角摸式等) l 分阶段购买办公室、保卫、保洁服务、水电安装等机器设备及工属具和职工工作服装等； l 制订搬入步骤； l 包装印刷搬入报表； 　　2、相互配合 l 与供电局、自来水厂、石油液化气企业和邮政局等企业做好联络工作中，确保居民搬入后的水、电、气等的供货。 l 代小区业主与公司传真联系方式组装事项，争得当场放号，方

　　便小区业主。 l 与院校、公安局和社区居委会联络，掌握小孩子转校和转移户籍的办理手续申请办理关键点，及其相关联系方式，搬入时公告。 　　3、进伙当场 进伙提前准备、融洽工作到位后，要布署进伙当场，五星红旗、条幅、盆栽花卉、音乐背景，安全性保卫立岗、电子巡更，迎来小区业主进伙。 举办入伙仪式：邀约政府官员、主流媒体、小区业主意味着剪彩仪式，造气势。 常见问题：防止中后期施工工地的尘土、噪声等不和谐的状况。 4、小区业主、所有权人搬入程序流程 　 出函 办进伙办理手续 　 签订 5、申请办理进伙办理手续程序流程 已交款单据 进伙办理手续书、身份证件、购房合同 确定小区业主真实身份 缴清朝垫代交社保花费、装修保证金 工程建筑垃圾清运费、物业管理费，盖公章 小区业主签定 向小区业主 八、 物业管理室内装修与管理方法 小区业主在交楼后有权利对自已所买东西业开展室内装修，但装修务必在要求标准内开展。其相关要求包含：建设部公布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理服务公司建立的《住户装修管理规定》。依据上述要求，小区业主在装修前务必向物业管理服务公司完成申请办理备案，包含填好小区业主 室内装修申请表格、领到《装修管理规定》，依据承诺在申请表格上签名，交纳装修管理保证金及担保金，经审批后才可开工。小区业主在室内装修进行之后，物业管理服务公司应机构工程验收，达标后即退回装修保证金及担保金。 小区业主在装修前向物业管理服务企业申请备案时，需事先填好装修工程具体内容，并标明授权委托施工企业及入场总数，小区业主、施工队伍及物业管理服务公司三方应在申请书上签字盖章。 九、物业管理档案资料的创建 物业管理档案文件的确立是对早期基本建设开发设计成效的纪录，是之后执行物业管理服务时对工程项目检修、配套设施、更新改造不可或缺的根据，也是拆换物业管理服务公司时务必转交的主要内容之一。当代工程建筑伴随着科技的快速发展和应用要求的提升，房屋机器设备设备及其埋进地底和工程建筑体内部结构的管道愈来愈多，愈来愈繁杂，愈来愈高科技化和系统化，因而一旦出现常见故障，物业管理档案资料就变成检修不可缺少的物品。物业管理档案文件的确立关键抓搜集、梳理、抓捕归案、运用四个阶段。搜集的关键是尽量详细，时长上讲就是指从设计规划到工程竣工的所有工程设计检修材料；从区域上讲就是指物业管理组成的各个方面，从地底到屋顶、从核心到配套设施、从房屋建筑到自然环境，梳理的要点是去粗取精、留有有效的，存档便是依照材料自身的内心规律性、联络开展科学合理地归类与储存，运用就是在日后的监管流程中应用并进行丰富。 十、 日常管理方法 （一）房地产管理运行一览表 工作职责 核查小区业主 室内装修审批 巡查 追踪监管 走访调查电话回访 了解 收费标准 会计 频率 天 一天内办好 二遍/天，进伙期内6h/天，解决交通违章于未然 每星期三次 100% 规范 精确 符合要求，无严重危害安全性、外型无更改、主要用途无更改 无乱堆乱倒、乱挖乱接，无交通违章室内装修，房子可利用率100%，投诉量 1‰下列。 无交通违章室内装修 立即征求小区业主意见、达到小区业主合理要求，业主满意率99%以上 对住宅小区幢数、商品住宅、总面积、公共性执行、管道、电源开关、小区业主幢号、门牌号、名字、企业、手机及其家庭经济情况等随问随答，准确率90%以上 上缴率90%以上 日清月结，帐表相符合，每六个月账目向客户公布一次 工作中程序流程 8：00~8：30向总值勤掌握和解决小区业主质保、举报。8：30~17：00追踪监管、巡查、走访调查、梳理档案资料 （二）绿化管理 工作项目 浇灌 上肥 剪修整形美容 害虫预防 除野草 保洁服务 补苗 工作标准 冬春季大晴天每二天浇一次水，时长近午为宜；秋冬季每日二次，时长近迟早为宜 春秋季节一遍，依据涨势部分出口商检 灌木丛和粗生灌木春秋季节很多遍；冬天灌木一遍 春秋冬季很多遍，冬天土壤消毒，情况严重关键预防 每月一遍，情况严重半月一遍 8h/天 夏秋季一遍，情况严重随缺随补 规范 匀称，维持翠绿色涨势优良 匀称，无重、无漏 灌木剪下来散生枝、内生枝、整形美容，灌木丛造型设计，的被草维持30~50mm 涨势优质不环境污染 纯净度90%以上 保洁服务率99%以上 小区绿化率95%以上 程序流程 7：00~9：30浇灌、上肥；9：30~11：30除野草、整形美容、保洁服务；13：30~15：30除除虫、填补、保洁服务；15：30~17：00浇灌、上肥 （三）房子及公共设施检修、保养运行一览表 工作职责 室内装修核查、监管 巡查 清除 房间内检修 户外检修及保养 路面地下停车场 外墙面 室内楼梯及墙壁 排水沟渗沟 墙体 供电供电系统气路 道路路灯 频率 8h内随来随办，随进展开展 每日一遍 污水管道、污水井一遍/月，化粪

　　池一遍/大半年，排污管二遍/季 急修不留宿，小修复24h内，设备大修二天，维修二天内有回声 查验二遍/天，立即检修 每月查验一遍 每二年油漆刷一遍，每星期查换梯灯一遍，随坏随修 每周查验一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月查验一遍，义务区域内即坏即修，责任区外立即汇报相关部门 每月查验一遍，即坏即修 规范 符合要求，无严重危害安全性、外型，无更改主要用途 了解房子公共设施、类型、部位、遍布、安全性规定、电源开关部位，公共设施可利用率90%以上 无堵、少污积、无破损、下水井盖可利用率100% 凭票收费标准不索取台费、益处，电话回访率100%，小区业主满意率90%以上 整平率无存水，破损，可利用率90%以上 无存水，无漏隔热板完好无损 干净整洁月魄，护栏完好无损，梯灯正常的，无贴到印痕 通畅无存水、无坍塌无鼠洞 无脱无鼓、无渗漏、无交通违章、齐整统一 运行正常的，无乱搭乱接，无渗漏 电灯泡正常的，灯盖可利用率90%以上 程序流程 8：00~8：30向总值勤掌握和解决小区业主质保、举报。8：30~17：00追踪监管、保养检修、巡查、走访调查、梳理档案资料 工作职责 定岗定编查验 流动性查验 学习培训与练习 消防设备 家居安全 违纪行为 室内装修监管 车子行车放置 保洁服务 自行车、麾托车存放 紧急事件 学习培训政策法规 文化教育 练习 频率 24h 每星期一遍 24h，每20min一遍 24h 5分钟内抵达当场 每星期一次，每一次1h 规范 人车出入井然有序，车子出牌、备案，缴费90%以上，无回收、行乞、商人等可疑人物出入。 可利用率100% 失窃、刑事案件、火灾事故、刑事案件发病率2‰ 违章率5%下列 无交通违章、无警笛叫人 100% 无交通违章 采用恰当、适当对策 我国和地方性法规、业主公约等 遵规守纪、纪律严明安全性保卫组织纪律性 运动健身、序列等基本练习 （四）安全性保卫、停车场管理 （五）保洁服务管理方法 工作项目 地板清洗 保洁服务 室内楼梯道 垃圾清理 消毒 灭老鼠、臭虫 频率 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向小区业主发药一次/年 规范 路面无脏物、废弃物、路面无细沙，无野草、存水，自行车棚、楼梯间无脏物和蛛网，清理率95%以上 全部公共区域无脏物、废弃物，保洁服务率95%以上 无脏物和蛛网，无贴到、乱堆，护栏无尘室，清理率95%以上 日产日清，干净整洁无气味无污积，垃圾清理率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠相对密度1%下列（夜夹法）；臭虫相对密度房间内15m2或户外管路20m内3只下列 程序流程 5：00~7：00路面清理；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁服务室内楼梯、清理、消毒、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00路面清理保洁服务