房屋租赁合同的优先承租权
优先选择承租权，就是指在租用关联中，原承租方在原房子租赁合同期期满规定租约时，在相同条件下有优先选择于别的第三人租赁的支配权。这儿讲的优先选择，关键指的是在次序上的优先选择，相同条件下，关键指的是价钱、限期标准。在中国一些地方法规中，已经明文规定了租用关联中的优先选择承租权。例如，《深圳特区房产租赁条例》() 第四十二条：“ 租用限期期满，…在相同条件下，承租方有优先选择承租权”。《上海房产租赁条例》第四十四条要求：“房子在租借到期后再次租赁的，承租方在相同条件下具有优先选择承租权。” 可是，在全国人大常委会和政协常委会建立的法规中，都还没有关房产租赁优先选择承租权的明文规定。因而，“优先选择租用权”并不是法律法规的强制标准。
在现实生活中，常常会遇到房产租赁所有权的问题。大家首先看2个实例：
案例一：上诉人誉恒企业与被告方某初中签署一份房子租赁合同。承诺：上诉人租用被告方房子一套，每月1500元;合同书到期时，在相同条件下下誉恒企业有优先选择承租权。合同书到期前，原、被告方曾一度商讨租约事项。因为被告方将房租增加到每月XX元，上诉人誉恒企业觉得太高，未达成共识。这时，第三人市土特产服务中心规定租赁此房，房租1800元。被告方在未告之上诉人的情形下，以每月1800元转租给第三人市土特产服务中心，合同签订后彼此申请办理了房产租赁登记。过后，上诉人获知，向被告方明确提出自身也愿为每月1800元租约房子。被告方觉得已与第三人签署了协议书，因此拒绝了上诉人的规定。上诉人遂向法院起诉规定保护自己的“优先选择租用权”，确定被告方与第三人的无效合同。
实例二：XX年3月，上诉人海鸿企业与被告方清水河企业签署了《房地产业租赁合同》，承诺上诉人租用被告方的肉农贸市场，租用限期至XX年5月31日止，而且在协议中约好了承租方有优先选择承租权。以后，上诉人发觉被告方与梁某又签署了一份《肉农贸市场承包合同》，承诺于XX年1月1之日起将以上肉农贸市场给梁某承揽，上诉人觉得，被告方与梁某签署的《肉农贸市场承包合同》侵害了自个的合法权利。因而诉至法院，规定确定《肉农贸市场承包合同》失效。
这两个案子，都涉及到三方被告方，2个房子租赁合同，异议聚焦是房子租赁合同承诺的“优先选择租用权”的法律效力怎样，是否有清除第三人的法律认可?
针对房子租赁合同中订立的“优先选择租用权”条文的法律效力问题，存有三种意见。第一种意见觉得，该承诺失效。原因是中国现行标准法律法规并没有关承租方的“优先选择租用权”的要求，该承诺不可受国家法律的维护。第二种意见觉得，该承诺是彼此真正含意的表明，且不触犯国家法律的限制性要求，理当合理合法合理，因而对承诺人和第三平均应造成拘束力。第三种意见觉得，承诺合理合法合理，但法律效力仅限被告方中间，对善意第三人不造成拘束力。
小编允许第三种意见。在我国担保法第四条要求：“被告方依照法律规定具有自行签订协议的支配权，一切个人和单位不可不法干涉。”合同书的本质，是双方的一致的意思表明。是不是签订合同书、与谁签订合同书、签订哪些合同书、如何签订合同书及其协议的变动和消除这些，都由被告方的想法来决定，这就是所说意思自治原则和合同随意。依据这类随意，只需不违背我国强制法律法规、不危害社會集体利益，被告方依其真正含意所取得的满意就为合理合法合理，应受国家法律维护。因而，在租赁合同关联中，优先选择承租权尽管沒有法律法规的强制性要求，但被告方彻底可以在协议中承诺原承租方具有相同条件下下优先选择出租的支配权。但是，合同书支配权有别于法律规定支配权。法律规定的支配权来自法律法规的要求，具备广泛约束，一切与之相违反的方式均属失效。合同书的支配权则出现于彼此的承诺，其权益的法律效力仅限被告方中间，不可以抵抗真诚的第三人。
在以上两案中，上诉人和被告方在租赁合同中约好了承租方有优先选择承租权，但被告方没经上诉人允许，又私自与第三人签署租赁合同，被告方毫无疑问侵害了原告方的优先选择租赁支配权。那麼，被告方与第三人的租赁合同是不是就因而失效呢?依据担保法第8条要求：“依规建立的合同书，对双方具备国家法律约束”及其以上的合同书法律法规基本原理，上诉人仅以具备租用所有权为由，要求确定被告方与第三人的无效合同，是沒有法律规定的。这时，上诉人不可以认为无效合同，不可以抵抗善意第三人，只有根据毁约，规定被告方担负合同违约责任。在司法部门实际中，人民法院也会从偏重于考虑到维护善意第三人，维护保养运转纪律和维护买卖安全性的方向做出裁定。
通过以上的剖析，结果是：房产租赁彼此的“优先选择租用权”条文，仅对合同书彼此被告方合理，承租方具有的“优先选择租用权”并不可以对抗第三人，不能因而宣布另一份无效合同。出租方侵害承租方的“优先选择租用权”，私自将房产租赁给第三人，属毁约个人行为，理应承当合同违约责任。
以上2个实例均被人民法院驳回诉讼请求。上诉人理应另案提起诉讼，追责被告方合同违约责任。
