商品房预售制度

　　一、商品房预售的概况及价值

　　所说商品房预售制度，就是指房产开发公司将已经搭建中的房子事先售卖给承购人，由承购人付款订金或房子价格款的规章制度。

　　在我国的商品房预售制度是以20世际90时代初開始逐渐创建的。1994年7月实施《中华人民共和国城市房地产管理法》。这一部全方位标准大城市房产开发的法律法规参考了中国香港的房产开发方式，宣布建立了商品房预售制度。此后国务院办公厅《大城市房产开发运营管理条例》、住建部《大城市商品房预售管理方法办法》、《城市房地产转让管理规定》、及其新近施行实施的《物权法》等，均对这一规章制度作了相对应实际的要求[1]。十多年的发展趋势说明，此项规章制度对培养在我国房地产业、促进房地产行业的进步发挥了至关重要的历史进程功效。中国统计局的材料表明：“XX年房产开发资产共筹集17 168.8亿人民币，订金和预付款做到7 395.3亿人民币，比去年提高44.4%，占房产开发资产的43.1%，变成房产开发的第一大自有资金。”在我国房地产行业依靠预购这一帮扶性现行政策，快速完成了资本原始积累，与此同时因为预购促使房地产开发商有利于股权融资，控制成本，预售房价钱显著小于准现房，也促使“望房兴叹”的买房者得到了性价比高，在交易双方的一同亲睐下，商品房预售制度在中国飞速发展。但是，商品房预售制度在执行历程中也出现了大批量的风险点和经营风险。

　　二、在我国商品房预售制度的问题和形成原因剖析

　　在我国商品房预售制度自明确至今，其虽然刺激性了商住楼贸易市场，但与此同时也形成了很多明显的问题，这一状况立即造成中央银行房地产金融剖析工作组在其向外发布《XX年中国房地产金融报告》中注重：“许多经营风险和买卖问题都源于商住楼新房子的预购规章制度，现阶段运营较好的房地产开发商已经累积了一定的整体实力，可以提议撤销现行标准的房子预购规章制度，改预售房市场销售为现房销售。”尽管住建部直接表态发言，不容易废止商品房预售制度，可是，这一汇报最少强调，预购规章制度出现的问题，早已造成了高层住宅的高度重视，与此同时也在学术界造成了普遍的探讨。

　　小编认为，现阶段来讲，在我国商品房预售所致使的隐患问题关键在下述一些层面：

　　其一，存有着买卖不合理状况，房地产商将新建商住楼的风险转移给了时代和金融机构。假如说房地产商从预购规章制度中得到的权益与其说所承担责任和投入费用的盈利非常，买房者与房地产商你情我愿，那麼预购规章制度显而易见是一件十全十美的事儿。可是，依据在我国目前的预购体制，当住宅还处于基本建设流程中，买房者就已经付款了所有的房子价格款，并担负了将来所有的风险性。在这类不完善的预购规章制度下，房地产商不但能成本低应用金融机构资产、免息占有买房者的预交款及其承建方的垫付，并且也不必担负房子存货成本，工程施工基本建设风险性和资本成本被衔接转嫁买房者，与此同时依靠抵押贷款、按揭贷款、流贷，房地产商把开发设计新项目很大的外债压力最后都落在金融机构的身上，使商住楼的研发风险性几乎所有转嫁了金融机构。更为严重的是，当完工的准现房与协议书、广告宣传和口头上服务承诺发生差距时，通常是处在劣势的买房者迫不得已接纳不符要求的住宅或是担负违约的义务[2]。

　　小编认为，发生这类问题的压根问题取决于：在我国的预购规章制度因为欠缺一套完善的风险性分摊的法律制度[3]，促使开发设计可以毫不费力地转嫁给风险性，而买房者和金融机构又欠缺确保本身权益的法律规定。

　　与此同时，融资方式单一，真真正正可以给与房地产公司长久、可持续性支撑点的房地产证劵、债卷等融资模式，则被觉得资本成本过高为之房地产商所舍弃，也是造成该情况的另一个主要的缘故。

　　其二，现行标准的预购规章制度非常容易导致不平等原则和规模不经济市场竞争。预售房销售制度相对性减少了房地产行业的门坎，房地产商的整体实力、知名品牌、技术性、发展战略也不十分关键，只需具有联络当地政府和银行业势力角色的工作能力，可以得到便宜土壤资源和降低成本的贷款银行，通常就代表着新项目的取得成功。这造成房地产行业集聚着很多的中小型房地产开发商，一些偏差的房产公司也存活得非常好，而这些真真正正具备整体实力、知名品牌、技术性、管理方法的公司的核心竞争力并不显著。也即在我国的房地产行业不仅并没有产生适者生存的体制，反倒导致了独特落伍的公司运营模式，很多低质量房地产商充溢于房地产业。

　　小编认为其根本原因取决于销售市场激励机制的不科学，在我国国有制土地使用权证转让采用竞价交易规章制度，并没有社会化。房地产进到销售市场由政府部门工作部门根据行政许可事项开展资源配置，从而造成房地产商甘愿以多种方式选购土地资源，随后根据预购规章制度卖预售房，提早资金回笼，把房价上涨抛给买房者，因而在我国房地产行业展现不平等原则和规模不经济市场竞争趋势。

　　与此同时在我国管控体系的欠缺也促进了这种现象的产生，因为对未完工楼盘销售行政许可事项的书面形式核查在房地产会计、财务审计个人信用体制暂未创建的前提下几乎并没有起到该有的严格把关功效。而且政府部门主管机构在预购全过程中对预购合同书的强制性备案、预购广告宣传的公布管控、资产的监督全是行政部门静态数据的、过后的管理方法，欠缺信息的、事先的预防，都没有引进金融体系监管、房产律师管控等销售市场情况下切实可行的管控方式。[1]其次，欠缺严谨的准入条件和撤出规章制度，造成房地产业上良莠不齐，很多欠缺必要条件的房地产商仍然可以参加行业竞争，并分到丰厚权益。

　　三、健全在我国商品房预售制度之实际防范措施

　　对于在我国商品房预售制度存有的各类问题，小编从下列一些层面开展思索，明确提出健全在我国商品房预售制度的一些观点：

　　第一，开设商品房预售制度风险性担保基金，均衡买卖双方的风险性。所说商品房预售制度风险性担保基金是一种股票基金筹资方式，即根据风险性担保基金的筹备与累积，把预购规章制度中的各类风险性有效平衡地分散化到各压力行为主体的机制方式。以上文所剖析，在目前的预定中隐患的分派极为不科学，因而，政府部门应开设房子预购规章制度的风险性担保基金，如存款保险制度一样，但凡参与房子预购规章制度的地产开发商都应参与这一股票基金，即按销售额缴付，一旦发生问题，就由这一风险性股票基金来负责任。根据这一体制，可以把全部房子预购规章制度的风险性分散化给顾客、金融机构及地产开发商一起来担负，合理地均衡多方风险性，推动买卖公平公正。

　　第二，健全预售房款管控。具体来说：最先更改中国现阶段房地产业流行的预付款保管方法—即由房地产商统一扣除，并在一定时长运行内存入监管账户[4]。而改为由购房者亲自将购房的钱存进监管账户的方法。与此同时，严格执行预付款的应用，房地产商除开可获取要求比率的备付金外，监管账户内的资产只可以用以项目基本建设，房地产商因建设工程必须用款，应推行房地产业行政经理行政机关审核规章制度，管控金融机构只有依据法律规定审核将款转到施工企业帐户。这一举措能合理防止房地产商侵吞预付款及其携款外逃等个人行为，既起到了预购规章制度针对房地产商的股权融资功效，又保证了买房者的资产安全。对于此事，在我国广东作过相对应的试着，并得到了很好的实际效果，其工作经验非常值得在国内范畴内营销推广[5]。

　　第三，加强监管幅度，开设预购商住楼单项工程基本建设资产审批体制。预购规章制度的一个关键使用价值取决于相对性减少门坎，有利于房地产商股权融资，如果我们开设过高的市场准入门坎，则显而易见与该规章制度本末倒置，但是以上文所剖析，现阶段在我国的预购规章制度造成了大批量的低质量中小型企业充溢销售市场，比较严重危害领域环镜和社会发展权益，对于此事，小编的提议是开设预购商住楼单项工程基本建设资产审批体制，对房地产开发商推行实时监控系统，房地产商在完成一切一个预购商住楼新项目时，务必向房产主管机构申请公司现阶段的情况，包含房地产开发商的资质证书、房地产商最近的负债表、目前周转资金量、在预购商住楼开发设计过程中将要发生的期满债务额及其已经开展并将在商住楼开发设计流程中进行的别的新项目等，并给予对应的证实，经房地产业单位审核后才可开展商住楼开发设计，防止房地产商在别的财政资金周转不灵时，以预购商住楼为方式，筹资购房者的资产，却用于填补别的新项目上的周转资金，[6]与此同时这一举动也可以防止低质量的中小企业“空手套白狼”，可以合理的将不过关公司消除出销售市场。

　　四、结束语

　　商品房预售制度针对国内的房地产行业发展趋势有着主要实际意义，通过近二十年的发展趋势，已经已经变成房地产业的一项基本制度，可是，同一切新鲜事物相相近，预购规章制度也提供了很多明显的问题，以致于有呼吁规定废止该规章制度。

　　小编认为，在我国商品房预售制度虽然问题重重，但其使用价值也是不可忽视的，不能随意废止，对于其发生的问题，理应从规章制度方面进行健全，根据构建起合理的风险性分摊体制，加强对预购资产的管控，要求严苛的商品房预售市场准入制度和激励制度，增加信息披露幅度等方式，以确保商品房预售中预订人等主要的合法权利，清除在我国预购规章制度现阶段具有的各类问题，真真正正合理的充分发挥预购规章制度的功效。